وام مخصوص املاک قدیمی

بر اساس شکل جدید پرداخت وام مسکن، در تهران به آپارتمان‌های ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت، ۱۲۰ میلیون تومان وام ترکیبی (خرید و جعاله) تعلق می‌گیرد. بین وام‌های مخصوص و وام‌های معمولی اختلاف چندانی - در حد ۲۰ میلیون تومان- وجود ندارد، اما فاصله قیمتی خانه‌های «خیلی‌قدیمی» با «نوساز»ها قابل توجه است. املاک مشمول وام مخصوص، سه امتیاز در بازار معاملات دارند.

جزییات تسهیلات پرداختی ویژه شبکه بانکی بابت خرید خانه‌های «خیلی قدیمی» به تازگی مشخص شده است. این وام ویژه که به دنبال صدور مجوز پرداخت وام جدید اوراق مسکن برای خانه‌های نوساز تا ۲۵ سال ساخت در شبکه بانکی رونمایی شده است، برای خرید املاک ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت به متقاضیان پرداخت می‌شود. تا پیش از این وام‌های پرداختی به این املاک چه در تهران و چه در سایر شهرها زیر ۵۰ میلیون تومان بود اما اکنون سقف این تسهیلات افزایش قابل توجهی داشته که می‌تواند معادلات خرید و فروش را دربازار مسکن در ماه‌های آینده تحت تاثیر خود قرار دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، ماجرا از این قرار است که سقف وام قابل پرداخت بابت خرید آپارتمان‌های «خیلی قدیمی» اکنون تحت‌تاثیر معرفی وام خرید مسکن جدید از محل اوراق برای املاک نوساز تا ۲۵ سال ساخت، اصلاح شده و به سطحی رسیده که برای متقاضیان خرید خانه با وام، قابل استفاده شده است. این رخداد در واقع روی از نظر پنهان‌مانده مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار درباره وام اوراق مسکن است.

تا پیش از این میزان وام انفرادی پرداختی به آپارتمان‌های ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت از محل اوراق در تهران ۴۵ میلیون، در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها ۴۰ میلیون و در سایر مناطق شهری ۳۵ میلیون تومان بود. به این ترتیب دست‌کم در طول دو سال اخیر، عملا این نوع وام به هیچ‌وجه برای متقاضیان مسکن کاربرد نداشت و عده بسیار اندکی سراغ این نوع وام را می‌گرفتند. اما اکنون پس از معرفی وام جدید اوراق که به خانه‌های نوساز تا ۲۵ سال ساخت پرداخت می‌شود و در حالت زوجین با احتساب ۴۰ میلیون تومان جعاله، سقف آن به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش یافته است، این وام ویژه خانه‌های خیلی قدیمی نیز با سقف نسبتا قابل قبول در شبکه بانکی پرداخت می‌شود. سقف این وام ویژه در تهران به ۸۰ میلیون، در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون و در شهرهای کوچک ۴۰ میلیون تومان در حالت انفرادی است که یک فقره جعاله ۴۰ میلیون تومانی نیز می‌تواند با این سقف‌ها ترکیب شود. بنابراین سقف وام ترکیبی خانه‌های خیلی قدیمی در حالت انفرادی در تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب به ۱۲۰، ۱۰۰ و ۸۰ میلیون تومان افزایش یافته است. همچنین زوجین متقاضیان خرید خانه‌های ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت می‌توانند دو برابر حالت انفرادی تسهیلات دریافت کرده و در صورت تمایل همان‌طور که ذکر شد، در نهایت یک فقره تسهیلات جعاله نیز به آنها قابل افزودن است. بنابراین سقف وام ویژه ترکیبی با جعاله در حالت زوجین در تهران ۲۰۰ میلیون، در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها ۱۶۰ میلیون و در سایر شهرها ۱۲۰ میلیون تومان شده است.

نکته مهم درباره وام ویژه خانه‌های خیلی قدیمی این است که این وام قدرت پوشش بخش بیشتری از نرخ آپارتمان‌های هدف یک گروه از متقاضیان مسکن را دارد و در نتیجه کارآیی آن در بازار حتی از وام‌های اوراق جدید برای املاک نوساز تا ۲۵ سال ساخت می‌تواند به مراتب بیشتر باشد. در تهران در حالت انفرادی به یک واحد آپارتمان تا ۲۵ سال ساخت ۱۴۰ میلیون تومان تسهیلات پرداخت می‌شود که ترکیب وام ۱۰۰ میلیونی انفرادی و ۴۰ میلیون تومان جعاله است. این در حالی است که به خانه‌های ۲۵ تا ۳۰ سال ساخت نیز فقط ۲۰ میلیون تومان کمتر از این، وام پرداخت می‌شود؛ در حالی که نرخ این آپارتمان‌ها به مراتب پایین‌تر از آپارتمان‌های نوساز تا ۲۵ سال ساخت است. چنین اختلاف قیمتی سبب می‌شود وام‌های ویژه خانه‌های خیلی‌قدیمی اثرگذاری فوق‌العاده بالاتری نسبت به وام‌های جدید بازار مسکن داشته باشد.

با وام جدید ۱۴۰ میلیون تومانی با توجه به میانگین نرخ مسکن در شهر تهران، می‌توان بهای حدود ۱۰ مترمربع آپارتمان مسکونی را پرداخت کرد، در حالی که وام ویژه «خیلی قدیمی‌»ها قابلیت پوشش نرخ خرید ۱۵ مترمربع از یک واحد مسکونی را دارد. از طرفی رهن این خانه‌ها نیز در بازار مسکن در نیمه جنوبی شهر بین مترمربعی یک تا ۵/ ۱ میلیون و در مناطق شمالی شهر بین ۲ تا ۵/ ۲ میلیون تومان است که این ارقام نیز می‌تواند بخشی از نرخ تمام شده خرید یک آپارتمان خیلی‌قدیمی را برای کسانی که با حداقل بودجه وارد بازار می‌شوند و ملک خریداری شده را برای مدتی به مستاجر می‌سپارند، پوشش دهد.

به این ترتیب نرخ مناسب‌تر آپارتمان‌های ۲۵ سال ساخت به بالا نخستین امتیازی است که سبب می‌شود وام ویژه خیلی‌قدیمی‌ها اثرگذاری قابل توجهی در بازار مسکن داشته باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ آپارتمان‌های خیلی قدیمی در مقایسه با آپارتمان‌های میانسال و سالخورده تا ۳۰ درصد ارزان‌تر است. به عنوان مثال در شرایطی که نرخ پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز در محله شهران منطقه پنج، حدود ۲۱ میلیون تومان است، آپارتمان‌های خیلی قدیمی در همین منطقه مترمربعی ۱۲ میلیون تومان فایل شده‌اند. در بخش دیگری از منطقه پنج که نرخ پیشنهادی فروش املاک نوساز مترمربعی ۲۲ تا ۲۴ میلیون تومان است، آپارتمان‌های بالای ۲۵ سال ساخت ۱۰ میلیون تومان ارزان‌تر از این ارقام نزد بنگاه‌ها فایل شده‌اند. در منطقه چهار تهران که در زمره مناطق مصرفی پرمعامله قرار دارد، اختلاف نرخ حداقل ۶ میلیون تومانی بین آپارتمان‌های نوساز و قدیمی وجود دارد. البته دامنه نرخ این املاک فوق‌العاده متغیر است و به اذعان واسطه‌ها بستگی زیادی به تعداد واحد (قدرالسهمی که در نهایت به خریدار خواهد رسید)، طبقه ملک (با توجه به فقدان آسانسور در قریب به اتفاق این آپارتمان‌ها)، تعداد واحد آنها (با توجه به اینکه برخی در مجتمع‌های پرواحد و شلوغ قرار گرفته‌اند) و در نهایت میزان بازسازی واحد و مشاعات ساختمان بستگی دارد.

خانه‌های خیلی قدیمی، علاوه بر بحث قیمت، امتیاز دیگری نیز در بازار کنونی دارند که می‌تواند به اقبال متقاضیان خرید نسبت به آنها بیفزاید. این خانه‌ها می‌توانند هم جنبه سکونت و هم جنبه سرمایه‌گذاری داشته باشند چراکه از نظر عرف بازار، این املاک را در گروه کلنگی دسته‌بندی می‌کنند و در نتیجه پس از گذشت مدتی، نرخ آنها بر اساس میزان قدرالسهم و نرخ زمین در منطقه، تعیین می‌شود.

سومین امتیاز و ویژگی خانه‌های خیلی قدیمی در بازار این است که وام ویژه خرید آنها با وام خرید جدید بازار مسکن اختلاف سقف چندانی ندارد، اما با توجه به قسط پایین‌تر و قدرت پوشش بیشتر، خریدارانی که قصد خانه‌دار شدن با وام اوراق را دارند، مطلوبیت به مراتب بیشتری را در دریافت این نوع وام نسبت به وام‌های جدید کسب خواهند کرد و در نتیجه پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آینده با معرفی این نوع وام در بازار، شیفت خریداران به سمت این نوع خانه‌ها با سرعت و حجم بیشتر معاملات در این بخش از بازار، تقویت و معادلات بازار مسکن عوض شود.

سهم رو به افزایش آپارتمان‌های قدیمی

در نیمه اول امسال پس از چند نوبت جهش نرخ مسکن نسبت به قبل از دوره پیش‌رونق (اوایل سال ۹۶) شاهد افت قابل‌توجه سهم نوسازها و افزایش محسوس سهم خانه‌های بالای ۲۰ سال ساخت از کل معاملات مسکن در تهران بوده‌ایم که البته این اتفاق به صورت تدریجی و طی یک روند مستمر رخ داد. سهم آپارتمان‌های سالخورده با سن بنای بیش از ۲۰ سال از معاملات که پیش از دوره رونق اخیر، تنها ۱۵ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص می‌دادند اکنون در حال نزدیک شدن به ۳۰ درصد است و این در حالی است که سهم آپارتمان‌های نوساز در زمان ثبات بازار مسکن در سال‌های ۹۵ و اوایل سال ۹۶ می‌رفت تا به ۶۰ درصد برسد، اما اکنون با توجه به جهش قابل‌توجه نرخ این املاک، سهم آنها از معاملات مسکن به ۴۰ درصد نزدیک شده است.

در چنین شرایطی که به‌طور طبیعی اقبال به خرید خانه‌های سالخورده و خیلی‌قدیمی افزایش یافته، این وام ویژه می‌تواند به منزله یک محرک تازه، گروهی از متقاضیان مسکن را جذب و زمینه محسوس‌تر شدن شیفت تقاضا از خانه‌های نوساز و کم‌سن به این گروه از املاک را فراهم کند. در حال‌حاضر نوع بازاریابی آپارتمان‌های قدیمی در پایتخت تغییر کرده و به‌تدریج بر تعداد آگهی‌های روزنامه و موتورهای جست‌وجو که ذیل فایل خانه‌های قدیمی، وام‌های جدید بازار مسکن را برای پوشش بخشی از نرخ ملک معرفی و گوشزد می‌کنند، افزوده می‌شود.

ممکن است درباره ویژگی آپارتمان‌های قدیمی یک قضاوت پیش‌فرض وجود داشته باشد؛ اینکه حتما متراژ این آپارتمان‌ها بزرگ‌تر از ۱۰۰ مترمربع بوده و تناسبی با تقاضای مصرفی که قصد خانه‌دار شدن با وام اوراق را دارد، نداشته باشند. این در حالی است که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در اغلب مناطق مصرفی شهر آپارتمان‌های خیلی قدیمی با مساحت زیر ۹۰ مترمربع به تعداد قابل‌ملاحظه‌ای وجود دارد و حتی در برخی مناطق که مجتمع‌های قدیمی‌ساز وجود دارد، می‌توان واحدهای ۶۰ مترمربعی قدیمی را نیز در میان فایل‌ها مشاهده کرد.

با معرفی جزییات این وام ویژه در بازار مسکن، سوال اینجاست که در هفته‌ها و ماه‌های باقی‌مانده از زمستان امسال در بازار مسکن چه رخ خواهد داد؟ به نظر می‌رسد تقاضای سرمایه‌ای در این ماه‌ها تمایلی به بازار مسکن نشان ندهد و درباره علت این بی‌اقبالی دو نگاه وجود دارد. یک نگاه این است که قله‌پیمایی بازار سهام در ماه‌های گذشته، بسیاری از سرمایه‌گذاران بازارهای مختلف را به خود جذب کرده است. از سوی دیگر تنش‌های سیاسی منطقه‌ای ریسک سرمایه‌گذاری را در بازار مسکن افزایش داده و تقاضای سرمایه‌ای تمایلی به حضور در این بازار نشان نمی‌دهد. هرچند هیچ‌گاه نمی‌توان انتظار داشت تقاضای سرمایه‌ای در بازار املاک به صفر برسد اما می‌توان ادعا کرد میزان معاملات از سوی این گروه از متقاضیان در ماه‌های پیش‌رو از امسال بسیار بسیار محدود خواهد بود. در این بین تقاضای سوداگرانه نیز مدت‌هاست که بازار مسکن را ترک کرده و بعید است در بازار ماه‌های آتی حضور اثرگذاری بر حجم معاملات داشته باشد. در مورد وضعیت آتی قیمت‌ها، هزینه‌های ساخت نقش تعیین کننده‌ای دارد. سازنده‌ها معتقدند با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت، باید ارزش جایگزینی دارایی خود را در قیمت‌گذاری آپارتمان‌های نوساز آماده‌تحویل لحاظ کنند. در شرایطی که نرخ زمین و مصالح بالاست و احتمال افزایش عوارض ساخت‌و‌ساز در ماه‌های آتی نیز برای شروع پروژه‌های بعدی وجود دارد، در نتیجه سازنده‌ها در ماه‌های آتی احتمالا دو دسته خواهند شد، یک دسته از فروش انصراف خواهند داد و تعداد کمی از واحدهای تکمیل شده را در بازار اجاره عرضه می‌کنند و دسته دیگر نیز با تعیین قیمت‌های بالا عملا شرایطی را ایجاد خواهند کرد که قدرت خرید آپارتمان نوساز به حداقل برسد. در نتیجه به‌نظر می‌رسد سهم نوسازها از معاملات آتی نیز همچنان روند نزولی که ماه‌هاست در پیش گرفته را ادامه دهد. در مقابل حضور وام ویژه خانه‌های خیلی قدیمی می‌تواند دمای معاملات را در این بخش از بازار افزایش دهد و در نتیجه به‌نظر می‌رسد تغییرات آتی بازار مسکن نیز به نفع افزایش معاملات این املاک خواهد بود.

برخی از کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند ارتباط خریداران مصرفی مسکن با خانه‌های بالای یک میلیارد تومان در هفته‌های آتی بسیار کاهش خواهد یافت و عمده معاملات در محدوده قیمتی ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان انجام خواهد شد. البته همواره دهک‌های پردرآمد متقاضی خانه‌های میلیاردی نیز در بازار حضور دارند اما میزان حضور آنها در شرایط رکودی کنونی کمرنگ خواهد بود. پیش‌بینی می‌شود حجم معاملات مسکن در ماه‌های منتهی به شب عید به شکل سنتی با قدری افزایش نسبت به‌حال حاضر نیز روبه‌رو شود.