هر آنچه باید درباره پارکینگ مزاحم بدانید

دعوا بر سر توقف خودرو در پارکینگ مجتمع مسکونی، یکی از موارد اختلافی شایع در بین ساکنان آپارتمانهاست. در این بحث به دنبال معرفی شایع ترین اختلافات ناشی از توقف خودرو در پارکینگ مجتمع مسکونی و راه حلی برای کاستن از تعداد این دعواها هستیم.

طبق قانون و عرف، معمولا هر واحد آپارتمانی در مجتمع مسکونی، یک پارکینگ مخصوص به خود دارد و در صورتی که همه واحدهای آپارتمانی دارای پارکینگ نباشند، مشخص است که شهرداری محل، با عدم ساختن پارکینگ برای برخی واحدها را به بیان دیگر، تبدیل کاربری بخشی از ساختمان از پارکینگ به سایر کاربریها مانند مسکونی و تجاری، موافقت کرده و از سازنده یا مالک اصلی، جریمه سنگینی دریافت کرده است.

در این صورت، برخی از آپارتمانهای مجتمع مسکونی، فاقد پارکینگ می شوند و وضعشان مشخص است، حق ندارند در پارکینگ همسایه، خودرو خود را متوقف کنند و مانند شرایط امروز خیابانها و کوچه و پس کوچه‌های تهران باید خودرو خود را گوشه ای به امان خدا رها کنند و تا صبح، دلشان شور بزند که آیا خودرو و لوازم داخل آن را برده اند یا نه.

ولی طبق قانون و عرف، باید هر آپارتمان، دارای توقف گاه (پارکینگ) خودرو مخصوص به خود باشد و ریشه اختلافات از همینجا شروع می شود چون در اکثر اختلافات بر سر پارکینگ مجتمع مسکونی، پای پدیده ای به نام «پارکینگ مزاحم» دیده می شود. یعنی پارکینگی که همسایه حق دارد خودرو خود را از آن عبور دهد و «مزاحم» دارد، یعنی هر لحظه ای که همسایه خواست خودرو خود را از پارکینگ مزاحم عبور دهد، باید خودرویی که در پارکینگ مزاحم توقف کرده، از سر راه کنار برود.

در ابتدا باید گفت پارکینگ مزاحم، موجودیت حقوقی ندارد، یعنی حقوق و قانون، چیزی به نام پارکینگ مزاحم را به رسمیت نمی شناسد و این اصطلاح، عرفی است. برای همین در اسناد قدیمی مالکیت آپارتمانها، موضوع پارکینگ مزاحم قید نشده بود و اخیرا که این اصطلاح وارد اسناد رسمی آپارتمانها شده، گونه ای چشم پوشی از قواعد و اصطلاحات حقوقی است. در اصل، دنیای حقوق برای این موضوع، پدیده ای به نام «حق ارتفاق» را به رسمیت می شناسد. حق ارتفاق، یعنی کسی حق دارد برای اینکه از ملک خود، بهترین استفاده را کرده و امور خود را «رتق و فتق» کند، حقی در املاک دیگران داشته باشد که تجلی و ساده شده آن را می توان حق عبور و مرور در نظر گرفت. مثلا ملک شخصی در انتهای یک کوچه بن بست است و طی سالیان را بر اساس توافق، او این حق را پیدا کرده که برای حضور در املاک خود، از املاک همسایه عبور کند. عین این مسئله را در پارکینگ مزاحم می بینیم. یعنی همسایه حق پیدا می کند برای اینکه از پارکینگ (ملک) خود استفاده کند، از پارکینگ همسایه، عبور کند. لذا اصطلاح پارکینگ مزاحم به معنی داشتن حق عبور و مرور در پارکینگ همسایه است. مشکل از همینجا شروع می شود، یعنی همسایه حاضر نیست عمدا یا سهوا خودرو خود را جابجا کند و این مسئله، سرآغاز دعوا و اختلاف بین همسایگان می شود.

«باد چهار چرخ ماشینش را خالی کن. یک یادداشت بگذار پشت شیشه که بچرخ تا بچرخیم.»... «در پارکینگ خودتان، دیوار بکش و نگذار کسی دست به آن بزند. اگر هم همسایه اعتراض کرد بگو ملک خودم است و حق دارم دیوار بکشم».... «چال سرویس توی پارکینگ خودت حفر کن، همه جا روغن سیاه ماشین بریز و بگو میخواهم در پارکینگ خودم، روغن ماشین تعویض کنم و اینجا را چال سرویس کنم.»... این توصیه های مختلف و البته اشتباهی است که در سایتهای مختلف برای حل مشکلات و اختلافات بین همسایه هایی که یکی از آنها پارکینگ مزاحم دارد، پیشنهاد می شود. توصیه هایی که وجه بارز همه آنها، غیرحقوقی بودن و تشدید اختلافات بین مردم است. در ابتدا باید توجه داشت که طرف اختلاف، هر قدر هم غیرمنطقی و به اصطلاح «دعوایی» باشد، نباید با او از در یقه گیری و نزاع درآمد. چون در نهایت، حاصل کار پشیمانی و اعصاب خوردکنی همیشگی است. همسایه، ولو آنکه مستاجر و رفتنی هم باشد، اگر بخواهد دعوا و اختلاف را به صورت غیرحقوقی ادامه بدهد، هر روز باید پای پلیس و کلانتری به مجتمع باز باشد و در نهایت، پلیس هم مطابق قانون عمل می کند و در صورتی که وقوع جرم و نزاع منجر به شکایت نشود، حق ورود به دعوا را ندارد.

برای همین، بهترین راهکار، چاره حقوقی کار است، یعنی الزام کردن کسی که مزاحمت ایجاد می کند به رعایت قانون. در این قبیل پرونده ها، عموما دو صورت اختلاف وجود دارد. همسایه پارکینگی که به در خروجی راه دارد، گاهی حاضر نیست عمدا یا سهوا، خودرو خود را جابجا کند. مثلا خودرو را در پارکینگ متوقف می کند و به مسافرت چند روزه می رود. در این حالت، خودرو همسایه در پارکینگی که از در خروجی مجتمع دورتر است، حبس می شود و او نمی تواند خودرو خود را خارج کند. یا هنگامی که در آپارتمان حضور دارد، به درخواست همسایه برای جابجا کردن خودرو، بی اعتنایی می کند.

حالت دوم اختلاف در صورتی پیش می آید که همسایه دورتر از در خروجی، به صورت مداوم، قصد دارد خودرو خود را وارد و خارج کند  و روزی چند بار زنگ خانه همسایه را می زند که بیا و خودرو را جابجا کن و به اینصورت مزاحمت برای همسایه ایجاد می کند. بهترین شکل پیشگیری از این اختلاف، آن است که دو طرف در حضور مدیر یا مدیران ساختمان یا شاهدان، توافق کتبی بنویسند که روزانه مثلا دو ساعت به عنوان مثال از ساعت  ۷ تا ۹ صبح و ۷ تا ۹ بعدازظهر، خودرو در پارکینگ نزدیک در خروجی، آماده جابجایی باشد و در ساعات دیگر، مگر با توافق و اجازه همسایه، خودرو قابل جابجایی است. همچنین حسن خلق و معاشرت و برقراری اخلاق همسایگی بهترین چاره برای جلوگیری از این اختلافات است.

ممکن است شرایطی پیش آمده باشد که امکان توافق نبوده یا مستاجر یکی از واحدها، به این تعهد پای بندی نداشته باشد یا نخواهد تعهد خود را انجام دهد. در این صورت، بهترین کار، «تامین دلیل» یعنی نوشتن صورتجلسه ای با حضور کارشناس و شاهدان از جمله همسایه ها و مدیران ساختمان است که در آن شکل مزاحمت به صورت واضح مشخص شده و بر اساس آن، امکان شکایت «مزاحمت و ممانعت از حق» علیه کسی که ایجاد مشکل می کند، وجود دارد و در نهایت، در صورت تکرار این جرم، دادگاه می تواند برای فرد خاطی، مجازاتهایی مانند حبس و جریمه در نظر بگیرد که البته کیفر سنگینی برای ایجاد مزاحمت برای همسایه شمرده می شود و معمولا افراد ترجیح می دهند به جای پیمودن مراحل دادگاهی، رضایت شاکی را بگیرند و به غائله خاتمه بدهند.

خرید آپارتمان با پارکینگ مزاحم

یکی از رایج ترین دعواها و پرونده ها، مربوط به وقتی است که یک خریدار، آپارتمانی را با پارکینگ خریداری می کند و پس از تحویل و صدور سند، مشخص می شود این پارکینگ، مزاحمت دارد. در این صورت، شکایت علیه فروشنده در دادگاه به جایی نمی رسد چون در صورتی که در سند قید شده باشد «پارکینگ مزاحم» و قصد شاکی آن است که کلمه «مزاحم» از پشت کلمه پارکینگ در سند رسمی برداشته شود، دادگاه حقوقی، صلاحیت رسیدگی به این شکایت را ندارد و باید ابتدا در هیات نظارت اداره ثبت محل قرار گرفتن ملک، دعوای اصلاح سند رسمی را به طرفیت فروشنده مطرح کرد. ماده ۶ اصلاحی قانون ثبت می‌گوید: «برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیأتی به نام هیأت نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می‌شود هیأت مزبور به کلیه اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‌نماید برای این هیأت یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.»

در این صورت، ابتدا هیات نظارت درباره این که آیا می توان سند رسمی را اصلاح کرد، تشکیل جلسه داده و در نهایت، تصمیم گیری می کند. در صورتی که بر اساس قولنامه یا توافق اولیه بین فروشنده و خریدار، مشخص شود که پارکینگ واحد فروخته شده، مزاحم ندارد، ممکن است هیات نظارت رای بر اصلاح سند رسمی داده و عبارت «مزاحم» از آن حذف شود. در این صورت طبق مفاد سند رسمی اصلاح شده، خریدار می تواند الزام فروشنده به تحویل پارکینگ سالم که مزاحم ندارد را از دادگاه عمومی بخواهد.

در صورتی که هیات نظارت بر عدم اصلاح سند رسمی رای داد، راه خریدار برای رسیدن به حق خود خیلی سخت می شود و باید اثبات کند خرید این واحد بر اساس نداشتن مزاحم پارکینگ بوده و حالا که پارکینگ مزاحم دارد، باید تفاوت بین پارکینگ معمولی و پارکینگ مزاحم، طبق نظر کارشناس مشخص شده و علیه فروشنده دادخواست مطالبه خسارت را باید در دادگاه مطرح کند. خسارت مطرح شده هم تفاوت قیمت بین پارکینگ معمول و پارکینگ مزاحم است که در حال حاضر، مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری، میزان قابل توجهی شمرده می شود.

در صورتی هم که خریدار، واحدی را با قید پارکینگ مزاحم خریداری کرده است، ملزم به رعایت تعهدات مربوط به پارکینگ مزاحم است و در صورتی که تعهدات خود را انجام نداد، همسایه می تواند مشکل را در دادگاه طرح کند.