نقش دولت در اجاره نشینی یا صاحب خانگی چیست؟

این نگاه بدبینانه اما منشا گرفته از برخی حقایق در جامعه ماست. زمانی که هیچ سازوکاری برای حمایت از اجاره‌نشین و جلوگیری از زیاده‌خواهی برخی صاحب‌خانه ها وجود ندارد، اجاره‌بها بدون هیج رویۀ مشخصی افزایش می‌یابد و مدت زمان قرارداد اجاره بسیار کوتاه است؛ جامعه حق دارد، با عینک بدبینی این موضوع نگاه کند.

از طرفی وسعت زمین‎‌های قابل سکونت در کشور به حدی است که به راحتی می‌‌توان حتی بیش از تعداد خانوار موجود مسکن ساخت. بنابراین چرا باید به سمت بازار اجاره برویم در حالیکه می‌توان با برگزیدن رویکردهای صحیح، شرایطی را فراهم کنیم که هیچ‌کسی از نعمت مسکن محروم نباشد.

این در حالیست که پیروز حناچی، شهردار تهران، از پذیرش پیشنهادش در هیئت دولت، مبنی بر ایجاد مسکن استیجاری ارزان‌قیمت و دستور روحانی به وزارت کشور برای پیگیری این طرح خبر داده است[1].

طرح مسکن استیجاری اثری بر بازار ندارد

بر اساس آمار به دست آمده از سرشماری سال ۱۳۹۵، تعداد خانواده ۲۴میلیون و ۱۹۶هزار خانوار بوده است. بر اساس همین آمار ۳۰/۷درصد از خانوارهای ایرانی در واحد مسکونی استیجاری سکونت می‌کنند. به عبارت دیگر۷میلیون و ۴۰۰هزار خانوار ایرانی رسما مستاجر به حساب می‌آیند. البته با توجه به تعداد ازدواج صورت گرفته، هرسال بخشی از زوج‌های جوان زندگی خود را با اجاره‌نشینی شروع می‌کنند، این امر تعداد متقاضیان مسکن استیجاری را افزایش می‌دهد.

در صورتیکه دولت به منظور سامان دادن به بازار اجاره بخواهد از راهکار ساخت مسکن استیجاری استفاده کند، تعداد واحدهای تولید شده باید متناسب با نیاز موجود باشد. در حقیقت اگر تعداد مسکن استیجاری ساخته شده قابل ملاحظه نباشد، اثرگذاری خود در بازار اجاره مسکن را از دست داده و کارایی لازم را نخواهد داشت.

اجرای طرح مسکن استیجاری به ضرر دولت است

هزینه تعمیر و نگهداری واحدهای مسکونی استیجاری به واسطه نوع کاربری آن‌ها بسیار زیاد است.در واقع بخش عمدۀ عایدی دولت از محل پرداخت اجاره‌بها صرف هزینه تعمیر و نگهداری این واحدها خواهد شد.  بر این اساس می‌توان گفت هزینه ای که دولت برای ساخت این واحدها متحمل می‎شود، از محل پرداخت اجاره‌ها تامین نخواهد شد. هرچه که از عمر این واحدها بیشتر بگذرد، هزینه نگهداری افزایش یافته و پس از مدتی این مسکن استیجاری به محل ضرر تبدیل خواهند شد.

مسکن استیجاری مطابق با شرایط بازار مسکن نیست

سالهایی که یک‌ خانواده می‌تواند با پس انداز یک سوم درآمد خود، هزینه خرید یک خانه را تامین کند، شاخص دسترسی به مسکن موثر نامیده می‌شود. این شاخص در کشورهایی که از سیاست تولید مسکن استیجاری استفاده می‌کنند، به طور میانگین ۵ سال است. در حقیقت متقاضی مسکن استیجاری پس از اینکه 5 سال در واحد استیجاری سکونت داشت، می‎تواند هزینه خرید مسکن خود را تامین کند و نسبت به خرید واحد مسکونی اقدام کند. اما در ایران، این شاخص در حال حاضر به ۴۶ سال رسیده‌است. با این شرایط اگر از سیاست تولید مسکن استیجاری استفاده کنیم، متقاضی نمی‎تواند، هزینه خرید مسکن را  برای مدت کوتاهی تامین کند و مجبور است سال‌های زیادی از این واحد مسکونی استفاده کند. درنتیجه این سیاست در ایران قابل استفاده نخواهد بود.

خرید مسکن، رویا یا واقعیت

بر اساس دلایل ذکر شده، اجرای سیاست ساخت مسکن استیجاری توسط دولت برای بازار مسکن در ایران رویکرد مناسبی محسوب نمی‌شود. بنابر آخرین گزارش بانک مرکزی در خردادماه سال جاری متوسط قیمت مسکن در تهران به ۱۳/۳ میلیون تومان رسیده است. یعنی خرید یک واحد ۸۰متری، بیش از ۱ میلیارد تومان هزینه روی دست خانوار می‌گذارد. مبتنی بر این آمار، قیمت مسکن به حدی است که در سال‌های اخیر عملا خرید واحد مسکونی به امری محال تبدیل شده است. در این شرایط راه‌حل مشکل بازار مسکن چیست؟یک خانواده ایرانی چگونه می‌تواند به حق خود که در اصل 3قانون اساسی به آن تاکید شده، برسد؟‌

مردم با سیاست اعطای زمین اقساطی، صاحب‌خانه می‌شوند

سهم عمدۀ هزینه تمام شده یک واحد مسکونی مربوط به هزینۀ زمین است. به عنوان مثال در شهر تهران این سهم متناسب با منطقه و ارزش زمین بین ۵۰ تا ۸۰ درصد کل هزینه خرید مسکن برآورد می‌شود. با توجه به این موضوع با سیاست‌گذاری صحیح برای مدیریت هزینه زمین، می‌توان خانه‌دار شدن خانواده‌ها را تسهیل کرد.

سیاست اعطای زمین اقساطی یک از سیاست‌هایی است که می‌تواند بسیاری از اقشار جامعه را صاحب خانه کند. در این سیاست ابتدا با اعطای زمین به مصرف‌کننده نهایی، امکان ساخت زمین برای وی فراهم می‌شود. پس از تکمیل واحد مسکونی و اتمام عملیات ساخت دولت می‌تواند هزینه زمین را طی اقساطی از متقاضی دریافت کند.

این سیاست همچنین می‌تواند در شیوه‌های تولید انبوه مسکن مورد استفاده قرار بگیرد. در این شیوه، متقاضیان پس از ثبت نام اقدام به پرداخت هزینه ساخت مسکن به صورت اقساطی می‌کنند. دولت نیز زمین آماده شده را در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌دهد. پس از اتمام عملیات ساخت انبوه ساز از پروژه خارج شده و متقاضی صاحب خانه می‌شود. حال دولت می‌تواند در اقساط بلند مدت نسبت به بازپس‌گرفتن هزینه زمین اقدام کند.

مسکن ویژه تهرانسر، نمونۀ موفق در تولید انبوه مسکن

پروژه مسکن ویژه که در محله تهرانسر شهر تهران، اجرایی شد، از جمله پروژه هایی بود که در آن از سیاست اعطای زمین اقساطی استفاده شد. در این پروژه انبوه‌ساز به جای مالکیت بر واحدهای مسکونی و مشارکت با دولت، عملیات ساخت را مدیریت کرده و پس از تکمیل عملیات ساخت از پروژه خارج شد. در نهایت هم با تعیین اقساطی، هزینه زمین توسط متقاضی به دولت پرداخت شد.

یکی از نقاط مثبت این پروژه وابسته نبودن به پرداخت تسهیلات بانکی توسط دولت بود. در واقع دولت به جای ارائه تسهیلات با اعطای زمین به مصرف کننده نهایی و در نتیجه کاهش هزینه نهایی مسکن، فرایند صاحب‌خانه کردن مردم را آسان کرد.