نابسامانی قیمت‌ها در بازار اجاره ادامه دارد

نیمی از خانوارهای تهرانی و بیش از یک‌سوم کل خانوارهای شهرنشین در ایران مستأجر هستند. طبق گزارش‌های رسمی بخش قابل‌توجهی از درآمد خانوار‌ها صرف هزینه اجاره می‌شود؛ حالا در شرایطی که امکان بازیابی قدرت خرید خانوارها از مسیر افزایش مزد و حقوق وجود ندارد، شواهدی از نابسامانی قیمت‌ها در بازار دیده می‌شود که به‌زعم مشاوران املاک، می‌تواند به وقوع بحران بازار اجاره در بهار و تابستان1401 منجر شود.

4سال از آغاز تنش ارزی در اقتصاد ایران و جهش قیمت مسکن می‌گذرد و در این دوره که به رشد بیش از 7برابری قیمت دلار و مسکن منجر شد، بازار اجاره نیز از تکانه‌های شدید تورمی در امان نماند. حالا از یک‌سو مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره و افزایش 15 تا 25درصدی قیمت اجاره در مناطق مختلف شهری تقریبا بی‌اثر شده و از سوی دیگر، موج جدیدی از تورم کالاهای اساسی در حال تخلیه در قیمت اجاره است که این مسئله آژیرهای خطر را برای آینده بازار به صدا درآورده است.

بازار دو سر باخت

در بازار اجاره سنتی ایران، به‌طورمعمول، رهن یک واحد مسکونی به‌عنوان تابعی از ارزش ملک و با نسبت یک‌چهارم تا یک‌ششم آن تعیین و با نرخ بهره 25 تا 36درصد سالانه به اجرا تبدیل می‌شود. البته اصل اول در معاملات بازار اجاره، توافق طرفین است و بسته به شرایط عرضه و تقاضای بازار، قیمت‌های تعیین شده در دامنه کمترین یا بیشترین حد امکان تغییر می‌کند. باوجود این قاعده کلی، در دوره‌های جهش قیمتی مسکن که به‌صورت متوالی و در سایه شوک‌های ارزی به‌وقوع می‌پیوندد، تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره آرام‌تر از روند تورمی مسکن اتفاق می‌افتد و به همین سبب، تورم بازار اجاره، تا ماه‌ها بعد از راکد شدن بازار مسکن و ثابت شدن قیمت‌های این بازار ادامه می‌یابد.

در این وضعیت، مستأجران به‌واسطه اینکه درآمد آنها همپای تورم مسکن و رشد قیمت ارز افزایش پیدا نکرده، فشار اقتصادی سنگینی در بازار اجاره تجربه می‌کنند و ناچار به پرداخت هزینه‌هایی می‌شوند که با وضعیت درآمدی آنها هیچ تناسبی ندارد. در مقابل، مالکان واحدهای مسکونی استیجاری نیز که ارزش ریالی ملک آنها چندین برابر رشد کرده، شاهد اعمال قیمت‌هایی در بازار اجاره هستند که با وجود بالا بودن برای مستأجران، هیچ تناسبی با ارزش سرمایه‌گذاری مالک در حوزه مسکن ندارد، حتی با مقایسه بازده سرمایه‌گذاری خود با نرخ سود بانکی، خود را برای افزایش بیش‌از پیش قیمت اجاره محق می‌دانند. این در حالی است که بازده اجاره‌داری در اقتصاد ایران فقط با سود بانکی سنجیدنی نیست و باید حفظ قدرت خرید سرمایه‌گذاری که به‌صورت جهش‌های قیمتی متوالی اتفاق می‌افتد نیز به‌عنوان بخشی از بازدهی بازار اجاره مدنظر قرار گیرد.

 با همه این تفاصیل، در بزنگاه‌های بازار سنتی اجاره ایران که عموما بعد از راکد شدن بازار مسکن تکرار می‌شود، هم مستأجران از گرانی گلایه دارند و هم مالکان از بازده پایین اجاره‌داری. در این وضعیت، به‌واسطه نبود یک متولی قدرتمند برای بازار مسکن و اجاره، راه برای تنش‌های قیمتی و افزایش خودسرانه قیمت‌ها باز می‌شود که البته بازنده اصلی آن مستأجران هستند.

غیبت متولی ناظر در بازار اجاره

در 3ماه اخیر، مقدار تورم بازار اجاره نسبت به سال قبل در آمارهای رسمی نیز از 50درصد گذشته و رئیس دولت نیز بر لزوم رسیدگی به شرایط این بازار تأکید کرده است؛ اما همچنان از اقدام مؤثر متولی و ناظر در این بازار خبری نیست. یکی از فعالان بازار مسکن با اشاره به اینکه قیمت اجاره در هر منطقه عرف و مبنایی دارد، می‌گوید: هیچ‌کسی بر بازار اجاره نظارت نمی‌کند. باوجود این عرف و مبنا، راه برای قیمت‌شکنی باز است به‌گونه‌ای که برخی از مالکان قیمت‌های پیشنهادی خود را به‌شدت بالاتر از عرف منطقه اعلام می‌کنند و به هیچ مرجعی پاسخگو نیستند. حامد قیصری، مشاور املاک مقیم تهران در گفت‌وگو با همشهری می‌افزاید: البته تا وقتی این قیمت‌شکنی‌ها اندک باشد، فشار آن فقط به مستأجران خاص تحمیل می‌شود و اثرگذاری کلی روی روند بازار ندارند اما به‌مرور می‌توانند به افزایش قیمت مبنا منجر شوند.

این فعال بازار مسکن با اشاره به اینکه مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره به نرخ 25درصد در تهران دیگر در بازار اجاره خریداری ندارد، اعلام می‌کند: افزایش قیمت مسکن در 4سال اخیر، فشار تورم در بازار اجاره را افزایش داده و از آنجایی‌که هیچ حمایتی از مستأجران نمی‌شود، هرکسی قادر به تأمین هزینه اجاره خود نباشد ناچار است به مناطق ارزان‌تر یا خانه‌های کوچک‌تر کوچ کند. قیصری این شرایط را به سیلابی تشبیه می‌کند که بی‌صدا اما بسیار ویرانگر، در حال تغییر سبک زندگی و جایگاه اجتماعی خانوارهای مستأجر است.

تورم برنجی در بازار اجاره

یکی دیگر از مشاوران املاک تهران، شرایط فعلی و آینده بازار اجاره را وحشتناک توصیف می‌کند. مقدم، مشاور املاک منطقه7 تهران می‌گوید: قیمت اجاره هیچ معیاری ندارد و حتی مشاوران املاک هم دلیل قانع‌کننده‌ای برای این وضعیت ندارند؛ فقط مشهود است که برخی مالکان بنا به تورمی که در زندگی روزمره تجربه می‌کنند، به‌دنبال افزایش درآمد خود از ملک استیجاری هستند.

به‌گفته او، یکی از مالکانی که اخیرا قیمت پیشنهادی ملک خود را نسبت به سال قبل بیش از 50درصد افزایش داده، تنها توجیهی که داشته این بوده است که وقتی برنج چند برابر شده، من هم باید به قیمتی بدهم که با آن بتوانم برنج بخرم.

این مشاور املاک با اشاره به اینکه میانگین قیمت فروش در منطقه فعالیت او 30درصد نسبت به اول سال رشد کرده است، می‌گوید: در بازار فعلی که عملا راکد و فلج است، فشار بر قیمت اجاره بیشتر شده و کاری هم از دست کسی برنمی‌آید، زیرا ایراد اصلی در بی‌ثباتی اقتصاد است و تا زمانی که این ایراد رفع نشود، استفاده از مُسکن‌های موقتی مانند وام ودیعه یا تمدید خودکار قراردادهای اجاره هم پاسخگو نیست. به‌گفته مقدم، در شرایط فعلی بازار، شوراهای حل اختلاف نیز به مصوبه ستاد مقابله با کرونا پایبند نیستند و در نهایت با دادن مهلت 3ماهه، حکم تخلیه املاک استیجاری را صادر می‌کنند.

وام ودیعه در بن‌بست

در شرایطی که فعالان بازار مسکن و مشاوران املاک نسبت به شرایط نامساعد بازار اجاره و وقوع بحران در آینده این بازار هشدار می‌دهند، وزارت راه‌وشهرسازی به‌عنوان متولی اصلی این بازار فقط به گفتاردرمانی در مورد اجاره‌داری حرفه‌ای و وام ودیعه مسکن بسنده کرده است؛ اما جالب اینکه، اکنون معاون مسکن و ساختمان این وزارتخانه نیز از برآورده نشدن انتظارات سیاستگذار از پرداخت وام ودیعه به مستأجران خبر داده و گفته است: وزارت راه‌وشهرسازی در2سال اخیر بنا به مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای پرداخت وام ودیعه، به معرفی متقاضیان واجد شرایط به بانک‌های عامل اقدام کرده و 700هزار مستأجر به بانک‌ها معرفی شده‌اند؛ اما بانک‌ها فقط به 220هزار اجاره‌نشین (31درصد متقاضیان) وام ودیعه مسکن را پرداخت کرده‌اند.

او می‌گوید: سیستم بانکی باید تا پایان بهمن‌ماه وام مستأجران معرفی شده از وزارت راه‌وشهرسازی را پرداخت کنند؛ اما بانک‌ها به مشتریان می‌گویند این را وزارت راه‌وشهرسازی از طرف خودش گفته و بانک‌ها منابعی برای پرداخت این تسهیلات ندارند.