چرا فایل پیش‌فروش آپارتمان ناگهان در تهران زیاد شد؟

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: «بازار دوم معاملات مسکن با حباب جدید در قیمت‌ها روبه‌رو شد. تحقیقات میدانی از مناسبات جدید در بازار پیش‌فروش واحدهای مسکونی در پایتخت نشان می‌دهد: تمایل به پیش‌فروش در گروهی از بسازوبفروش‌ها که تا همین یک فصل پیش انگیزه‌ای برای این اقدام نداشتند، افزایش پیدا کرده است. پیش‌فروش‌ها در حال حاضر با قیمت نوسازهای فروش‌رفته،‌ در حال عرضه است. واسطه‌های ملکی می‌گویند اگر بین قیمت پیش‌فروش و قیمت نوسازهای فروش‌رفته، «فاصله معنادار» به‌ وجود نیاید، قفل یک‌طرفه معاملات در بازار دوم مسکن باز نخواهد شد.

بررسی‌های جدید از تازه‌ترین تحولات بازار مسکن شهر تهران از شکل‌گیری حباب تازه در بازار دوم معاملات مسکن ناشی از چرخش رفتار بسازوبفروش‌های پایتخت به سمت عرضه زودهنگام واحدهای در حال ساخت به بازار خبر می‌دهد. در حالی‌ که به‌ دنبال افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن هم‌اکنون حجم قابل‌ توجهی از فایل‌های مربوط به آپارتمان‌های آماده فروش بدون متقاضی باقی مانده و عملا در شرایط فعلی خریداری برای آنها وجود ندارد تعداد قابل‌ توجهی از سازنده‌ها و بسازوبفروش‌های پایتخت دست‌ کم به ۴ علت عمده تاکتیک خود را در بازار مسکن تغییر داده‌اند.

تغییر رویکرد این سازنده‌ها در روزهای اخیر موجب شده است تعداد فایل‌ها و آگهی‌های پیش‌فروش مسکن که دست‌ کم طی یک سال گذشته به فایل‌های کمیاب و در برخی مناطق نایاب تبدیل شده بود به‌ طور ناگهانی افزایش پیدا کند و بازار پیش‌فروش مسکن که حداقل از سال ۹۷ تا ماه گذشته عملا به حالت تعطیل درآمده بود، بار دیگر از سمت عرضه واحدهای مسکونی فعال شود. این تغییر رویکرد از سوی دیگر به شکل‌گیری حباب تازه قیمتی در بازار دوم معاملات مسکن منجر و موجب شده است هم‌اکنون عمده نرخ‌های اعلامی (قیمت‌های پیشنهادی) در این بازار با نرخ‌های قطعی فروش آپارتمان‌های نوساز و آماده تحویل سر به سر و یکسان باشد. هر چند در شرایط رکودی حاکم بر بازار مسکن که سطح معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی به کمتر از ۳ هزار فقره کاهش یافته است - بر اساس آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه - و عملا واحدهای مسکونی آماده نیز فاقد متقاضی برای خرید هستند، بازار پیش‌فروش مسکن نیز از سوی متقاضیان مورد استقبال قرار نگرفته است.

به این معنا که در حال حاضر بازار پیش‌فروش مسکن تنها از سمت عرضه فعال شده و سمت تقاضا تاکنون به راه‌اندازی مجدد بازار دوم معاملات مسکن پاسخ مثبت نداده است؛ سازنده‌ها و بسازوبفروش‌های شهر تهران که طی یک‌ سال ۹۷ عملا به چند دلیل عمده تمایلی به فروش عمده واحدهای نوساز و آماده عرضه خود به بازار نداشتند، طی روزهای اخیر رویکرد خود را به‌گونه‌ای متفاوت از رفتارشان در سال گذشته تغییر داده‌اند؛ سال گذشته تحت تاثیر تداوم جهش قیمت مسکن، انتظارات تورمی، ناآرامی در بازارهای موازی به‌خصوص بازار ارز و در نهایت روند رو به رشد هزینه ساخت و تورم مصالح ساختمانی، بخش قابل‌ توجهی از سازنده‌ها از عرضه واحدهای خود به بازار فروش خودداری کردند. این گروه از سازنده‌ها که از یک سو با ادامه روند رشد قیمت مسکن و از سوی دیگر با جهش هزینه‌های ساخت مسکن مواجه شده بودند با این تصور که می‌توانند در ماه‌های بعد واحدها را با قیمت بالاتری به فروش برسانند و از این محل تورم هزینه‌های ساخت را در پروژه‌های جدید جبران کنند، از عرضه واحدهای خود به بازار مسکن خودداری می‌کردند.

با کاهش سرعت رشد قیمت و خروج اجباری تقاضا از بازار مسکن، عرضه فایل آماده فروش به بازار مسکن به‌خصوص طی دو ماه گذشته افزایش یافته است؛ مردادماه امسال - ماه گذشته - برای اولین بار بعد از گذشت ۴۵ ماه، با عقب‌نشینی قیمت اسمی مسکن و کاهش ۳درصدی نرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی فروخته شده در بازار معاملات آپارتمان، انتظارات جدیدی در بازار شکل گرفت. این انتظارات که جهتی کاملا متفاوت با انتظارات تورمی سال گذشته در بازار مسکن دارد، طی روزهای گذشته در رفتار سمت عرضه مسکن نمود پیدا کرده و منجر به راه‌اندازی مجدد بازار پیش‌فروش مسکن و افزایش فایل در بازار دوم معاملات آپارتمان شده است. بررسی‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» از دلایل افزایش تعداد آگهی‌های پیش‌فروش مسکن نشان می‌دهد افزایش تعداد این آگهی‌ها دلیلی جز راه‌اندازی مجدد این بازار و افزایش عرضه فایل پیش‌فروش ندارد. این موضوع نیز دست‌ کم بنا به ۴ علت عمده منجر به تغییر ۱۸۰ درجه‌ای رویکرد سمت عرضه در روزهای اخیر نسبت به نوع رفتار آنها از بابت عرضه واحدهای مسکونی دست‌ کم طی یک‌ سال گذشته شده است.

اولین دلیل افزایش تعداد فایل‌های پیش‌فروش و بازگشت بسازوبفروش‌های پایتخت به بازار دوم معاملات مسکن طی روزهای اخیر به «فرار سازنده‌ها از تورم احتمالی آتی مربوط به هزینه‌های ساخت» مربوط می‌شود؛ سال گذشته به‌دنبال بروز ناآرامی‌ها و نوسانات شدید ارزی، سازنده‌ها با شوک قیمتی در بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی و در برخی موارد نایاب و کمیاب شدن برخی از مصالح و تجیهزات ساختمان وارداتی مواجه شدند؛ این موضوع اثر تورمی خود را بر مصالح ساختمانی تولید داخل نیز تحمیل کرد و به‌دنبال آن قیمت مصالح ساختمانی به‌ طور متوسط تا دو برابر افزایش یافت؛ اگر چه در شرایط فعلی به‌دلیل بروز ثبات و آرامش نسبی در بازار ارز، سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز کاهش یافته است اما سازنده‌ها برای فرار از تورم احتمالی آتی در هزینه‌های ساختمانی ترجیح می‌دهند با پیش‌فروش همه یا بخشی از واحدهای در حال ساخت خود منابع مالی مورد نیاز برای خرید همه مصالح مورد نیاز برای تکمیل پروژه را فراهم کرده و با نرخ‌های فعلی اقدام به خرید مصالح کنند تا در آینده از بابت تورم احتمالی مصالح ساختمانی با مشکل مالی مواجه نشوند.

دلیل دوم بازگشت بسازوبفروش‌ها به بازار دوم معاملات مسکن بعد از تعطیلی حداقل یک ساله این بازار به «جلوگیری از دچار شدن آنها به باتلاق فروش آپارتمان در رکود سنگین‌تر ماه‌های آتی» برمی‌گردد؛ سطح معاملات خرید مسکن در مردادماه امسال به کمتر از ۳ هزار فقره رسید. این در حالی است که در دوره‌های قبلی رکود، حداقل ۵ تا ۶ هزار معامله خرید مسکن در ماه به ثبت می‌رسید؛ در شرایط فعلی که تعداد معاملات خرید مسکن تحت تاثیر جهش قیمت و خارج شدن واحدها از دایره قدرت خرید متقاضیان مصرفی به زیر کف رکود سقوط کرده است بسیاری از سازنده‌هایی که اقدام به عرضه واحدهای در حال ساخت خود به بازار پیش‌فروش کرده‌اند با این ذهنیت که می‌توانند از این طریق از شرایط سنگین‌تر رکودی در امان مانده و در همین شرایط موفق به جذب معدود متقاضیان بازار مسکن شوند، واحدهای نیمه‌تمام خود را به بازار دوم معاملات مسکن عرضه کرده‌اند؛ در واقع این گروه از سازنده‌ها ترجیح می‌دهند عملیات بازاریابی واحدهای خود را از همین مقطع کنونی آغاز کنند و این کار را به زمان تکمیل واحدها موکول نکنند. دلیل این موضوع هم انتظاراتی است که هم‌اکنون در بازار و از جمله در سمت عرضه مسکن درخصوص احتمال سنگین‌تر شدن رکود در بازار معاملات مسکن در ماه‌های پیش‌رو، وجود دارد.

«دور زدن مسیر مواجهه با ارزان‌فروشی» ناشی از انتظارات موجود از بابت عمیق‌تر شدن رکود و همچنین ادامه روند کاهش قیمت در بازار معاملات مسکن که از مردادماه امسال و با ثبت نرخ رشد ماهانه منفی ۳ درصدی قیمت آپارتمان، آغاز شد را نیز می‌توان به‌عنوان سومین عامل موثر در تغییر تاکتیک سازنده‌ها و بسازوبفروش‌های شهر تهران در عرضه واحدهای مسکونی در حال ساخت خود به بازار مسکن معرفی کرد.

هم‌اکنون هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا و هم واسطه‌های بازار معاملات مسکن معتقدند در صورت ادامه‌دار شدن روند افت تعداد معاملات خرید مسکن در ماه‌های پیش‌رو، احتمال کاهش مجدد قیمت مسکن وجود دارد و کاهش مجدد قیمت‌ها دور از ذهن نیست؛ از این رو عمده سازنده‌هایی که این روزها اقدام به عرضه واحدهای خود به بازار پیش‌فروش کرده‌اند با این تصور که با پیش‌فروش واحدها به نرخ فعلی بازار می‌توانند احتمال کاهش مجدد قیمت‌ها و اجبار از بابت فروش آپارتمان‌ها با نرخ پایین‌تر را دور بزنند، به بازار دوم معاملات مسکن ورود کرده‌اند. در واقع این گروه از سازنده‌ها علاوه‌ بر آن که در شرایط فعلی بتوانند اقدام به بازاریابی و تامین مالی برای پروژه‌های در حال ساخت خود کنند به‌ دلیل آن که احتمال می‌دهند قیمت مسکن در ماه‌های آینده باز هم کاهش پیدا کند، سعی دارند با نرخ‌های فعلی اقدام به پیش‌فروش کنند تا از حاشیه سودشان کم نشود یا متحمل ضرر و زیان نشوند.

«تامین و تجهیز منابع مالی مورد نیاز برای تکمیل هر چه سریع‌تر پروژه‌ها و واحدهای در حال ساخت» را می‌توان به‌ عنوان چهارمین دلیل احیای بازار پیش‌فروش مسکن از سوی سازنده‌ها در روزهای اخیر عنوان کرد؛ هم‌اکنون سازنده‌ها ترجیح می‌دهند با در اختیار داشتن منابع مالی مورد نیاز برای ساخت واحدها، طول دوره ساخت را کاهش دهند؛ چرا که به‌دلیل کاهش قیمت مسکن، حاشیه سود آنها نیز کاهش خواهد یافت. بنابراین تلاش می‌کنند با کوتاه کردن دوره ساخت و در نتیجه کوتاه شدن دوره خواب سرمایه، اصل و سود سرمایه‌گذاری خود در پروژه‌های ساختمانی را زودتر برداشت کنند. از این طریق می‌توانند بخشی از کاهش حاشیه سود خود ناشی از کاهش قیمت مسکن و افزایش هزینه‌های ساخت را جبران کنند.

ماجرای حباب قیمتی

در حالی‌ که به شکل سنتی و متعارف همواره به‌طور متوسط اختلاف قیمت معادل ۱۰ تا ۱۵ درصدی بین قیمت واحدهای مسکونی نوساز و واحدهای مسکونی در حال ساخت وجود دارد اما این فاصله قیمتی هم‌اکنون کمتر از ۱۰درصد است. واسطه‌های فعال در بازار پیش‌فروش مسکن به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: هم‌اکنون قیمت پیشنهادی پیش‌فروش واحدهای مسکونی به‌طور متوسط کمتر از ۱۰ درصد با قیمت قطعی فروش واحدهای نوساز اختلاف دارد و در برخی از فایل‌ها این فاصله کمتر است و حول و حوش قیمت قطعی واحدهای مسکونی نوساز در قراردادهای فروش مسکن است.

از آنجا که قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز همچنان با قیمت قطعی این واحدها فاصله دارد و در واقع می‌توان گفت واحدهای مسکونی نوساز همچنان دارای حباب قیمتی است و نوسازها نیز به لحاظ قیمتی شکننده هستند، سر به سر بودن قیمت پیشنهادی در بازار پیش‌فروش مسکن با قیمت قطعی فروش نوسازها نشان دهنده وجود حباب قیمتی در بازار دوم معاملات مسکن نیز هست؛ واسطه‌ها می‌گویند از آنجا که هم‌اکنون در بازار فروش واحدهای نوساز نیز امکان چانه‌زنی و شکست قیمت وجود دارد متقاضیان پیش‌خرید نیز می‌توانند قیمت‌های پیشنهادی واحدهای پیش‌فروشی را با چانه‌زنی کاهش دهند؛ به‌ طوری‌ که فاصله قیمتی این واحدها با قیمت قطعی واحدهای نوساز دست‌ کم به ۱۰درصد برسد. در واقع زمانی که موج کاهش قیمت در بازار اول معاملات مسکن - بازار خریدوفروش واحدهای مسکونی آماده سکونت - آغاز می‌شود به‌ طور قطع این موج باید به بازار دوم نیز سرایت کند و سطح قیمت‌ها در بازار پیش‌فروش نیز تعدیل شود. بنابراین واسطه‌های بازار مسکن به متقاضیان پیش‌خرید توصیه می‌کنند به هیچ وجه برای خرید این واحدها و ورود به بازار دوم معاملات مسکن دچار هیجان نشوند و با جستجوی کامل و چانه‌زنی اقدام به خرید از این بازار کنند.

چه کسانی پیش‌فروش می‌کنند؟

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار پیش‌فروش مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون چند طیف سازنده‌ به بازار پیش‌فروش مسکن وارد شده‌اند؛ اولین طیف سازنده‌هایی هستند که به‌دلیل نیاز مالی اقدام به عرضه واحدهای در حال ساخت خود به بازار دوم معاملات مسکن کرده‌اند؛ دسته دیگر سازنده‌هایی هستند که به‌دلیل نگرانی از تورم احتمالی هزینه ساخت، عمیق‌تر شدن رکود معاملات مسکن و ترس از تداوم ریزش قیمت واحدهای مسکونی به بازار پیش‌فروش روی آورده‌اند؛ برخی از سازنده‌ها نیز افرادی هستند که هم‌اکنون واحد آماده دارند اما به‌ دلیل آن که این واحدها را در دوره تورم مصالح ساختمانی ساخته‌اند تا حد ممکن از کاهش قیمت پیشنهادی خود مطابق با انتظارات کاهشی خریداران مسکن خودداری می‌کنند؛ این گروه از سازنده‌ها که هم‌اکنون موفق به فروش واحدهای نوساز و آماده خود نشده‌اند برای دچار نشدن به وضعیت فروش نرفتن واحدها و کاهش سطح فعلی قیمت‌ها در آینده، به بازار پیش‌فروش وارد شده‌اند تا بتوانند منابع مالی موردنیاز برای تکمیل پروژه‌ها را تامین کرده و از سوی دیگر دغدغه‌ای از بابت یافتن مشتری بعد از اتمام دوره ساخت نداشته باشند.

در حال حاضر پیش‌خریداران در ابتدا تنها ۴۰ تا ۵۰ درصد از مبلغ قرارداد را به سازنده پرداخت می‌کنند و ۴۰ درصد دیگر را به‌صورت اقساطی و همزمان با پیشرفت فیزیکی پروژه در مراحل مختلف و ۱۰ درصد باقی مانده را پس از انتقال سند پرداخت می‌کنند. این روش پرداخت تدریجی و مرحله‌ای فشار مالی متقاضیان مسکن را کاهش می‌دهد و سمت عرضه مسکن نیز امیدوار است به‌دلیل برخورداری بازار پیش‌فروش از این مزیت، متقاضیان مسکن نیز از این بازار استقبال کنند هر چند اکنون این بازار با استقبال متقاضیان همراه نشده است.

هم‌اکنون در عمده مناطق شهر تهران و در میان سه گروه مناطق واقع در شمال تهران (مناطق کانون عرضه آپارتمان‌های لوکس)، مناطق مصرفی غرب تهران و مناطق مصرفی جنوب پایتخت، فایل‌های متنوع پیش‌فروش مسکن به بازار عرضه شده است؛ این در حالی است که بنابر اظهار واسطه‌های معاملات مسکن در مناطق شرقی تهران همچون مناطق ۴ و ۸ موجودی فایل‌های پیش‌فروش مسکن تفاوت چندانی با ماه‌های قبل ندارد و چندان افزایش نیافته است. بنا بر اظهار واسطه‌ها همچنین معدود متقاضیان حاضر در بازار پیش‌خرید مسکن عمدتا سرمایه‌گذاران ملکی هستند که بخش عمده آنها به‌عنوان متقاضی پیش‌خرید آپارتمان‌های با مساحت تا ۹۰ مترمربع در بازار حضور دارند. با این حال شدت انتظارات کاهشی قیمت واحدهای پیش‌فروشی در معدود متقاضیان حاضر در بازار دوم معاملات مسکن بسیار زیاد است.