آمــاربـازی مشکـوک در بــازار مسکـن

 براساس آمارهای بخش هزینه و درآمد خانوار شهری که مرکز آمار ایران در سال جاری منتشر کرده است، طی سال 1397 حدود 64 درصد از ایرانیان دارای مسکن ملکی و 36 درصد نیز فاقد مسکن بوده اند. همچنین براساس همین آمار، در سال گذشته حدود 45 درصد از هزینه های غیرخوراکی یک خانوار شهری مربوط به هزینه های بخش مسکن بوده است. در کنار اهمیت ابعاد اجتماعی و اقتصادی مسکن برای خانوارها، همچنین برآورد می شود با رونق و رکود در این بازار، بیش از 100 صنعت کوچک و بزرگ از این تغییرات تاثیرمی پذیرند. بر این اساس هیچ محل تردیدی باقی نمی ماند که هر تغییر و تحول در این بازار می تواند ساختار عرضه و تقاضا در بازار مسکن را دچار تحول کند.اگرچه بازار مسکن متأثر از شرایط اقتصاد کلان بوده و بسته به ساختار عرضه و تقاضا در کشورهای مختلف، شرایط متفاوتی دارد، اما در ایران با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد در دهه‎های اخیر و همچنین وجود برخی از نقیصه‎ها، بازار مسکن همواره با نوسانات شدید قیمتی و به تبع آن، دوره‌های رونق و رکود شدید در سرمایه‎گذاری همراه بوده است.در این زمینه بررسی داده های ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی ایران از میزان تغییرات قیمت مسکن طی 9ماهه سال جاری نشان می دهد گرچه روند کلی تغییرات قیمت ها نسبت به مدت مشابه سال 1397 رشد 35 درصدی را داشته، اما از شهریور سال جاری ریزش قیمت ها در بازار مسکن ایران آغاز شده و این وضعیت تا پایان آبان ماه ادامه داشته است. همچنین در بخش معاملات نیز بررسی تحولات این بخش در شهر تهران نشان می دهد پس از اردیبهشت و خرداد، طی 5 ماه در هیچ ماهی تعداد معاملات به 5 هزار فقره نرسیده است. اما مسئله به همین جا ختم نمی شود، چراکه بانک مرکزی ایران و وزارت راه و شهرسازی داده های آماری از وضعیت قیمت و معاملات در آذرماه منتشر کرده اند که بسیار قابل تامل بوده و جای بحث و بررسی است، به طوریکه طی آذرماه سال جاری قیمت مسکن در تهران به ازای هر مترمربع رشد 8.5 درصدی و در حوزه معاملات نیز رشد نزدیک به 135 درصدی را تجربه است. همچنین حتی در منطقه یک تهران طی یک ماهه آذر، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی بیش از 7.5 میلیون تومان افزایش یافته است. با روندی که بازار مسکن تهران در 8 ماهه سال جاری داشته است، انتظار تحولات چشمگیر در آذرماه بیشتر شبیه به توهم و رویا می ماند تا واقعیت. در همین زمینه دو فعال بخش مسکن به «فرهیختگان» می گویند آمارهایی که دولت برای تحولات آذرماه بخش مسکن منتشر کرده، به هیچ وجه با واقعیت کف بازار مسکن که آنها هر روز آن را لمس می کنند، صحت نداشته و افزایش قیمت ها و معاملات کاملا جوسازی است. به اعتقاد این دو کارشناس روند جاری در بازار مسکن روندی رو به آرامش و ریزش قیمت ها است. با توجه به اینکه آمار تعداد و قیمت معاملات بخش مسکن از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج می شود، در این زمینه خبرنگار «فرهیختگان» این موضوع را از دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی پیگیری کرد که حاصلی نداشت و آنها هم تناقض ها را به بانک مرکزی حواله می دهند. به هر حال مسئله بی پاسخ این است که دولت با کدام هدف نانوشته، جو روانی بازار مسکن را متنشج می کند.

طبق داده‌های گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران که ماهانه از سوی بانک مرکزی ایران منتشر می‌شود، متوسط قیمت مسکن تهران از حدود 12 میلیون و 463 هزار تومان به‌ازای هر مترمربع در آبان، با افزایش حدود یک‌میلیون و 62 هزار تومانی (افزایش 8.5 درصدی) به 13 میلیون و 526 هزار تومان در پایان آذرماه رسیده است. بین مناطق 22گانه شهر تهران، قیمت مسکن در منطقه یک با افزایش 7.5 میلیون تومانی در هر مترمربع (افزایش 32 درصدی) بیشترین افزایش را داشته است. پس از منطقه یک، منطقه 19 با افزایش یک‌میلیون و 370 هزار تومانی (افزایش 19.8 درصدی) در رتبه دوم، منطقه 16 با افزایش یک‌میلیون و 342 هزار تومانی (افزایش 19.3 درصدی) در رتبه سوم، منطقه 4 با افزایش یک‌میلیون و 208 هزار تومانی (افزایش 8.8 درصدی) در رتبه چهارم و منطقه 22 نیز با افزایش 993 هزار تومانی در هر مترمربع (افزایش 8.8 درصدی) در رتبه پنجم قرار دارد. براساس این گزارش، قیمت مسکن در مناطق 12 و 13 به ترتیب با کاهش 3.7 درصدی و 0.1 درصدی روندی کاهشی داشته و در 15 منطقه نیز کمتر از متوسط شهر تهران رشد داشته است. همچنین در منطقه 6 و منطقه 3 رشد قیمت کمتر از یک‌درصد بوده است.

در کنار افزایش غیرواقعی قیمت‌ها، بررسی آمارهای بانک مرکزی از بخش معاملات مسکن در آذرماه نشان می‌دهد معاملات مسکن به طور متوسط در شهر تهران در آذرماه با رشد نزدیک به 135 درصدی (دقیقا 134.7 درصد) به 9 هزار و 537 فقره در آذرماه رسیده است. بین مناطق 22گانه شهر تهران، بیشترین افزایش تعداد معاملات مربوط به منطقه 19 با رشد 224 درصدی، منطقه 13 با رشد 218 درصدی، منطقه 9 با رشد 207 درصدی، منطقه 20 با رشد 182 درصدی و منطقه 12 با رشد 167 درصدی بوده است. همچنین براساس آمار مذکور، مناطق16، 6 و 7 کمتر از سایر مناطق افزایش معاملات را تجربه کرده‌اند. در نگاه اول با توجه به روند کاهشی که تعداد معاملات مسکن در شهر تهران طی ماه‌های اخیر داشته است، به‌نظر می‌رسد این آمارها را که بانک مرکزی از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج کرده، محل شک و تردید است که در این زمینه دو فعال بخش مسکن در ادامه توضیح خواهند داد که آمارهای مذکور با واقعیت کف بازار مطابقت ندارد.

مصطفی‌قلی خسروی، رئیس کمیسیون املاک اتاق اصناف کشور در پاسخ به این سوال «فرهیختگان» که آیا افزایش 7.5میلیون تومانی هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه یک (رشد 32 درصدی) طی یک‌ماه اخیر طبیعی است، با تعجب گفت: «7.5 میلیون تومان در یک مترمربع آن‌هم در دوره رکود! به‌هیچ‌وجه باور نکنید، اینها یا توهم است یا دستکاری آماری. اقتصاد ما سیاسی‌شده و هرکسی هرچه دلش می‌خواهد انجام می‌دهد.» رئیس کمیسیون املاک اتاق اصناف کشور در پاسخ سوال دوم «فرهیختگان» که چطور ممکن است داده‌هایی که بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج می‌کنند، اشتباه باشد، اظهار کرد: «متاسفانه در حوزه مسکن ما یک مرجع آماری مستندی که تحولات بخش مسکن را به‌طور دقیق منتشر کند نداریم، آمارها هم سیاسی‌شده است.»

خسروی پس از مصاحبه اولش با «فرهیختگان»، برای اطمینان بییشتر از وضعیت قیمت مسکن در منطقه یک، با رئیس اتحادیه شمیران و چند نفر از مشاوران املاک در این منطقه گفت‌وگویی انجام داد و در دومین مصاحبه به «فرهیختگان» گفت: «همین الان با محمدرضا قاسمی، رئیس اتحادیه شمیران و چند نفر از مشاوران املاک منطقه یک تماس تلفنی داشتم که می‌گویند افزایش قیمت‌ها در منطقه صحت نداشته و روند کاهشی بوده است.» خسروی در ادامه به «فرهیختگان» گفت: «نمی‌دانم آنهایی که قیمت‌ها را مصنوعی تغییر می‌دهند، به چه هدفی می‌خواهند در بخش مسکن برسند. من نمی‌دانم اینهایی که می‌گویند در یک‌ماه هر مترمربع مسکن هفت‌میلیون تومان افزایش قیمت داشته، این آمارها را از کجا آورده‌اند. سوال اینجاست که چه کسانی این آمارها را به‌روزرسانی می‌کنند. شما اهالی رسانه رسالت دارید از حق مردم دفاع کنید و اجازه ندهید با روح و روان مردم بازی شود. وقتی ما به‌عنوان مشاوران املاک که در کف بازار هستیم می‌گوییم قیمت‌ها بالا نرفته، این توهم نیست ما واقعیت را روزانه لمس می‌کنیم؛ اما کسانی که آمارها را سیاسی کرده‌اند، قطعا اهداف دیگری دارند و شاید هم می‌خواهند به‌طور مصنوعی به مردم تلقین کنند که مسکن در رکود نیست.»

خسروی درمورد رشد 134 درصدی معاملات در تهران طی آذرماه افزود: «این رشد 134 درصدی به‌هیچ‌وجه مورد تایید ما نیست. اصلا چه کسی باور می‌کند در زمان رکود بازار مسکن، طی یک‌ماه تعداد معاملات رشد 134 درصدی داشته باشد. من این آمارها را قبول ندارم، ما در کف بازار که هستیم و اطلاع دارم که تعداد معاملات در آذرماه نسبت به آبان حدود 4 درصد افزایش داشته است. کسانی که افزایش 134 درصدی را منتشر می‌کنند لطفا به ما هم بگویند چه اتفاقی در این یک‌ماه اخیر افتاده که ما در کف بازار از آن بی‌خبر هستیم. شاید هم ما اطلاع نداریم و در یک‌ماه اخیر مردم پولدار شده‌اند و می‌خواهند مسکن بخرند.»

خسروی ادامه داد: «توجه داشته باشید ما در چهار دهه اخیر چهار جهش قیمتی قابل‌توجه داشته‌ایم که بار اول در سال 68، بار دوم در سال 86، بار سوم در سال 91 و بار چهارم نیز در سال 97 اتفاق افتاده است. وقتی نرخ ارز بالا می‌رود، قیمت طلا تغییر می‌کند و به‌طور کلی وقتی بازارهای موازی رشد چشمگیری دارند، این قیمت‌ها در بخش مسکن نیز اثر می‌گذارند که این امر روند طبیعی است. اما توجه داشته باشیم بخش مسکن بیشترین رشد خود را در سال 97 که بازارهای موازی هم رشد داشتند، تجربه کرده و در حال حاضر افزایش قیمت در بازاری که عمیقا در رکود فرو رفته، به‌هیچ‌وجه منطقی نیست.»

رئیس کمیسیون املاک اتاق اصناف کشور در ادامه افزود: «این قیمت‌ها و آمارسازی‌های مصنوعی به‌نفع بازار مسکن نیست و نتیجه‌اش قطعا تعمیق رکود و کسادی در بازار مسکن خواهد بود. همین‌طور این امر می‌تواند قیمت اجاره‌بها را نیز که تابعی از قیمت فروش مسکن است، بالا ببرد. با اطمینان بسیار بالا به مردم می‌گویم بخش مسکن در آذرماه افزایش قیمتی نداشته است. به همه اهالی رسانه توصیه می‌کنم اجازه ندهید این شایعات به‌جای واقعیت‌های بازار مسکن در جامعه رواج پیدا کند. این شایعات علاوه‌بر تعمیق رکود، هم موجب بیماری در اقتصاد می‌شود و هم قدرت خرید طبقات اجتماعی را درهم می‌کوبد.»

خسروی در پایان گفت: «در حال حاضر هیچ اتفاقی در مسکن نیفتاده لذا رشد و جهش در این بازار، انتظاری بیهوده است. این آمارها ذهن مردم را به‌هم می‌ریزد، اما من در کف بازار درمورد قیمت مسکن به مردم می‌گویم در یک‌ماه اخیر در تهران افزایش قیمتی نداشته‌ایم.»

دریافت و فهم من و همکاران و فعالان بازار مسکن این است که در حال حاضر بازار مسکن روند آرام خود را ادامه می‌دهد. این را هم اضافه کنم که البته بازار مسکن در ماه‌های قبل از عید با شایعات همراه خواهد بود (کسانی که شایعات پیش‌بینی‌های نسبت به افزایش قیمت‌ها در سال آینده را منتشر می‌کنند) اما این شایعات چندان بر افزایش قیمت تاثیر نخواهد داشت و به اعتقاد من پس از عید نیز فقط شاخص بانک مرکزی است که حدود 4 درصد روی قیمت در بخش مسکن اثر خواهد گذاشت و نباید منتظر اتفاق غیرعادی در این زمینه باشیم. بازهم تاکید می‌کنم ما در حال حاضر ظرفیت افزایش قیمت جدیدی را نداریم و تصور من این است که اگر این دستکاری‌های قیمتی اتفاق نیفتد، بازار مسکن همچنان روند آرامی را تجربه خواهد کرد. به مردم توصیه می‌کنم شایعات افزایش قیمت را باور نکنند، چراکه این آمارسازی‌ها هم به ضرر خریدار و هم به ضرر فعالان بازار مسکن است.»

درمورد سوال شما درباره صحت آمارهای ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی معتقدم این سوال دو وجه دارد؛ اول اینکه آیا رشد 134 درصدی تعداد معاملات در تهران واقعیت دارد یا نه؟ و مطلب دوم اینکه این موضوع اگر واقعیت دارد چه تاثیری در آینده بازار مسکن خواهد داشت. درمورد بخش اول باید بگویم من در این آماری که دولت منتشر کرده، به‌قول حقوقدانان جرح دارم. جرح به این معنی که معتقدم این آمارها واقعیت موثقی نبوده و جامع، متقن، فراگیر و دقیق نیستند. اما مساله دوم این است که فرض بگیریم آماری که دولت درمورد افزایش 134 درصدی معاملات و 8.5 درصدی قیمتی ارائه کرده، درست باشد و من براساس صحت آمار بخواهم تحلیل کنم (اگرچه بازهم تاکید می‌کنم این آمارها از نظر من صحت ندارند)، من فکر می‌کنم به این دلیل که رویکرد دولت فعلی در حوزه مسکن رویکرد شعاردرمانی و گفتاردرمانی است و به‌ویژه وزارت راه‌وشهرسازی در عملکرد 6 ساله خود را برمبنای گفتاردرمانی و شعاردرمانی گذاشته و عمل‌گرایی وجود نداشته و پروژه اصلی دولت‌های یازدهم و دوازدهم مسکن اجتماعی بوده که هیچ حرکتی طی 6 ساله گذشته نداشته، لذا برنامه دولت و وزارتخانه مسئول، صرفا جوسازی در بخش مسکن است.اما به فرض که این افزایش قیمت و تعداد معاملات صحت داشته باشد، این اتفاق به مفهوم این نیست که بخش مسکن دچار یک رونق یا دگرگونی یا تغییر بنیادینی شده یا خواهد شد، چراکه ما در 10 سال گذشته سال‌هایی را داشته‌ایم که بازار مسکن رونقی داشته (به‌معنی افزایش میزان معاملات) و در سال‌هایی هم شاهد رکود در بخش مسکن بوده‌ایم، اما در همان سالی که مجموع سال، بازار مسکن رکود داشته، ماه‌هایی هم وجود داشته که تعداد معاملات و قیمت مسکن نیز رشد داشته است. همچنین در سال‌هایی هم شاهد بوده‌ایم در اوج رونق مسکن، تعداد و قیمت معاملات در برخی ماه‌ها کاهشی بوده است. پس یک‌ماه نمی‌تواند معیار تصمیم‌گیری در بازار مسکن قرار گیرد. لذا اینکه در طول یک‌سال اخیر طی آذرماه به فرض هم قیمت و هم تعداد معاملات افزایش یافته باشد، این به آن مفهوم نیست که در دی، بهمن و اسفند و بهار سال آینده قیمت‌ها و معاملات در بازار مسکن روند افزایشی خواهد داشت.

اینکه حالا آقایان در دولت آمده‌اند که به جامعه تلقین کنند در بازار مسکن رونق وجود دارد، هر هدفی داشته باشند باید تاکید کنم ما نمی‌توانیم با تلقین مصنوعی و جنگ روانی به جامعه، رونق را به بازار مسکن برگردانیم. رونق زمانی به بازار مسکن برمی‌گردد که:

1- تولید افزایش پیدا کند.

2- قدرت خرید مردم بهبود پیدا کند.

3- تسهیلات بانکی اصلاح شود.

4- مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی افزایش یابد.

5- مبلغ تسهیلات بانکی افزایش یابد.

6- سود تسهیلات کاهش پیدا کند.

7- دولت زمین در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد.

8- انبوه‌سازان به‌کار گرفته شوند.

9- معافیت‌های مالیاتی برای تولیدکننده نه دلالان در نظر گرفته شود.

اینها مواردی هستند که می‌توانند تولید را در کشور بالا ببرند. توجه داشته باشید ما سالانه بین 700 تا 800 هزار مورد ازدواج داریم که دو سال آینده دولت فعلی این میزان درمجموع بیش از 1.5 میلیون خواهد بود، این در حالی است که دولت می‌گوید طی دو سال آتی (تا پایان دولت) می‌خواهد 400 هزار واحد مسکن بسازد که این میزان معادل یک‌ششم ازدواج‌های کشور هم نمی‌شود. پس طرح ملی مسکن هم هیچ تاثیری در روند کلان بازار مسکن نخواهد داشت.

اما درمورد روند قیمت‌ها در سال جاری هم باید بگویم ممکن است در یک‌ماه روند معاملات و قیمت افزایش یابد اما براساس اطلاعاتی که ما بررسی کردیم، میانگین قیمت و معاملات در چندماه اخیر به‌ویژه پاییز سال جاری، کاهشی بوده است. لذا اینکه کسی بخواهد با استناد به آمارهای یک‌ماه ادعا کند یخ بازار معاملات بازار مسکن شکسته یا بازار مسکن از خزان خارج شده است، این ادعای صحیحی نیست. به‌نظر من بازار مسکن مانند فصل پاییز هنوز هم در خزان است و در فصل زمستان نیز روند آن زمستانی و سرد خواهد بود. پیش‌بینی ما فعالان بخش مسکن این است که معاملات مسکن در ایران تا پایان شهریور سال 1399 در حوزه خرید و فروش با رکود غیرتورمی همراه خواهد بود، یعنی هم رکود داریم و هم افزایش قیمت نخواهیم داشت. حتی از زمستان 98 یعنی از اول دی‌ماه سال جاری تا پایان شهریور سال 1399 پیش‌بینی بنده این است که ما مجددا به‌طور متوسط شاهد کاهش 15 درصدی قیمت (درمجموع نه در یک‌ماه) خواهیم بود. دلیل هم این است که رشد قیمت مسکن در نیمه اول سال 1398 چهاربرابر تورم بوده و قدرت خرید مردم هم از این روند جا مانده است. لذا براساس اصول علمی و روندها در بازار، قیمت مسکن باید همپای قدرت خرید مردم ریزش پیدا کند تا به قیمت واقعیت و حقیقی برسد.