پیش بینی رشد انفجاری قیمت مسکن در راه است ؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن   در خصوص دلایل رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در سال های اخیر گفت: مهم ترین مولفه ای که در تعیین قیمت مسکن تاثیر گذار بوده و است؛

مسئله تورم است. اگر ما چند سال گذشته را استثنا در نظر بگیریم در طول چند دهه قبل از آن همواره رشد قیمت مسکن کم و بیش با تورم همراه بوده است و سالانه یک تا دو درصد با نرخ تورم عمومی فاصله داشته است به این معنا که اگر۲۲ درصد نرخ تورم مسکن را در نظر بگیرم ۲۰ درصد آن تورم عمومی بوده است. بنابراین اگر بخواهیم قیمت مسکن را کنترل کنیم مهم ترین کاری که می توانیم در این حوزه انجام بدهیم این است که تورم عمومی را کنترل کنیم.

وی در ادامه در این خصوص که در حال حاضر از چه طریق می توان رشد افسارگسیخته تورم عمومی را کنترل کرد گفت:

برای اینکه تورم عمومی را کنترل کنیم باید کسری بودجه دولت را کنترل کنیم و برای اینکه کسری بودجه دولت را کنترل کنیم باید یا هزینه های دولت را کاهش دهیم و یا درآمد دولت را افزایش دهیم؛ بنابراین اگر بخواهیم از این زاویه به بخش مسکن نگاه کنیم برای اینکه قیمت مسکن را کنترل کنیم باید انظباط پولی بیشتری در اداره مملکت ایجاد کنیم و کسری بودجه دولت را باید از بین ببریم.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: گفتنی است که درطول چند سال گذشته رشد قیمت مسکن فاصله بیشتری از تورم گرفته است و اختلاف رشد یک تا دو درصدی بین نرخ تورم عمومی و نرخ تورم بازار مسکن که در چند دهه گذشته حاکم بوده است، افزایش پیدا کرده است.

سلطان محمدی در خصوص دلایل رشد بیشتر نرخ تورم در بازار مسکن افزود: عمده ترین مولفه ای که در این افزایش قیمت مسکن نقش داشته است

مسئله قیمت زمین است وگرنه قیمت مصالح ساختمانی در سال های اخیر کم و بیش با تورم همراه بوده است و سایر نهادهای ساختمانی مانند عوارض شهری و انشعابات نیز به هر حال کم و بیش با تورم هماهنگ است اما قیمت زمین فاصله بسیار زیادی از تورم گرفته است و دلیل این اتفاق این است که عرضه زمین محدود شده است؛

اساسا زمین در شهرهای بزرگ کالای کمیابی است به این معنا که اگر شهرهای بزرگ شکل بگیرند زمین مرغوب به راحتی در آن توسعه پیدا نمی کند چراکه در بافت های مرغوب و توسعه یافته دیگر زمینی یافت نمی شود.

وی در ادامه افزود: مسئله زمین در طول چند دهه گذشته از طرق راه هایی تا اندازه ای حل شده بود؛ راه هایی که یکی از آنها همراه با انقلاب بود که در واقع شهر تهران به احاظ توسعه افقی وسعت چند برابری پیدا کرد و زمین های زیادی مصادره شد و در اختیار حاکمیت قرار گرفت و آن زمین ها در بین طبقات محروم توضیع شد و باعث شد

زمین برای دوره رشد قیمتی اش کاهش پیدا کرد پس از آنکه آن زمین ها در واقع همه تقشسیم شد و زمین مازاد قابل عرضه ای باقی نماند فناوری تازه ای کشف شد و تراکم شهر تهران که تا آن زمان به طور متوسط ۲۰ تا ۸۰ درصد در شمال شهر تهران بود، افزایش پیدا کرد و به حدود ۳۰۰ درصد رسید و در خیلی از مناطق اجازه گود برداری و در کوچه های تنگ و مناطق عمومی شهر نیز عمدتا اجازه ساخت ۵ طبقه خانه داده شد و این به نوبه خود به معنا افزایش زمین بود یعنی افزایش تراکم همون اثری را در بازار مسکن دارد که افزایش زمین دارد.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: تا مدتی این امر چاره گشا بود تا اینکه این مسیر هم به بن بست خورد و دیگر شهر اجازه توسعه عمودی بیشتر را نمی داد؛ جمعیت پذیری شهری، منابع زیر ساختی شهری و محدودیت های محیط زیستی اجازه نمیداد که جمعیت پذیری بیشتری را در این شهرها به وجود بیاوریم

بنابراین مسئله زمین مجددا اوج گرفت و در چند سال اخیر شاهد این وضعیت بودیم به خصوص وقتی شورای شهر قبلی جلوی افزایش تراکم های بی رویه را گرفت و در روستا ها و شهرستان ها نیز محدودیت های سصاخت و ساز و توسعه بافت های روستایی که از طریق طرح های هادی ایجاد شده بود به افزایش قیمت زمین دامن زد. بنابراین چه در مناطق شهری و چه در مناطق روستایی افزایش قیمت زمین را می توان به عنوان یکی از اصلی ترین مولفه های رشد افسارگسیخته قیمت مسکن معرفی کرد.

سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش که راه حل کنترل قیمت زمین چیست؛ افزود: برای کنترل قیمت ها در بازار مسکن ما باید بتوانیم زمین های بیشتری را عرضه کنیم اما آیا ما در شهرهای بزرگ قادر هستیم زمین های بیشتری ایجاد کنیم؛ پاسخ منفی است. در واقع شهرهای بزرگ نه قابلت توسعه عمودی دارند و نه افقی و اگر ما بخواهیم مجددا به سمت فروش تراکم شهر برویم در واقع شهر را نابود کردیم و امکان زیست دراز مدت را از آن سلب کردیم و بنابراین افزایش تراکم راه حل مناسبی نیست که شورای شهر جدید و یا دولت جدید بخواهد آن را در پیش گیرد.

وی در ادامه افزود: تنها راه حلی که باقی می ماند این است که جلوی ورود جمعیت به شهرهای بزرگ گرفته شود و شهرک های اقماری بیشتری معرفی شود تا زمین های بیشتری برای سکونت در آنجا عرضه شود و آن شهرک های اقماری بتوانند با شرایط ارتباطی خوب به شهرهای اصلی وصل شوند و زیر ساخت های مناسبی برای آنها فراهم شود؛ اما آنچه در اینجا اهمیت پیدا می کند سرمایه گذاری هنگفتی است کمه برای تاسیس این شهرک های اقماری نیاز است و در نتیجه اگر دولت می خواهد مسئله مسکن را حل کند باید سرمایه گذاری بیشتری در توسعه راه های ارتباطی و معرفی شهرک های اقماری جدید و عرضه زمین در آن شهرها صورت گیرد.

سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش گفت: انبوه سازی واژه خیلی مبهم و به معنا ساخت مجتمع های بزرگ است؛ در تهران تا آنجا که ظرفیت داشته است انبوه سازی صورت گرفته است و دیگر بیش از این ظرفیت ساخت ندارد و در اطراف تهران نیز بخش عمده آن زیر بافت است؛ در حال حاضر شهرهایی مانند پرند و پردیس همه جمعیت پذیری زیادی را به خود اختصاص داده اند و به خصوص با پروژه مسکن مهر زیر بافت رفته اند بنابراین یا باید آنجا زمین های بیشتری را عرضه کرد و یا شهرهای جدیدی را ایجاد کرد.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: اگر بخواهیم بنیادین به بحران مسکن فکر کنیم و در دراز مدت و براساس طرح آمایش ملی تمهیداتی اتخاذ کنیم که جمعیت به مناطق کلان شهر و مناطق مرکزی ایران کمتر مهاجرت کنند باید امکان اسکان جمعیتی بیشتری را در سواحل جنوبی و در ساحل دریای خلیج فارس و دریای عمان و در مناطق غرب کشور ایجاد کنیم، چراکه در این مناطق دسترسی به آب راحت تر است و زمین بیشتری نیز در دسترس داریم.

وی در ادامه افزود: اگر در دراز مدت روند توسعه ملی به نحوی شکل بگیرد که توجه بیشتری به  توسعه صنایع جدید و توسعه زیرساخت ها در مناطق نامبرده شده چلب شود باعث می شود که هم جمعیت بیشتری به سمت این مناطق برود و یا حداقل جلوی مهاجرت به شهرهای مرکزی که از نظر محیط زیستی به شدت تحت فشار هستند گرفته می شود؛ در نتیجه انبوه سازی به تنهایی نمی تو.اند چاره بحران مسکن باشد.

سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش معاملات مسکن در گزارش های ماهانه حاکی از خروج بازار مسکن از رکود و رونق بازار مسکن است؛ گفت: نوسانات ماهانه به خصوص در ماه های بهار خیلی قابل اعتماد و اتکا نیست و در ماه های فروردین و اردیبهشت حجم معاملات خیلی پایین است؛ 

امسال نیز به دلیل مناظرات برجام و انتخابات ریاست جمهوری و مسئله کرونا حجم معاملات در فروردین و اردیبهشت ماه بسیار پایین بوده است در نتیجه آمار معاملات خیلی نمی تواند مبنا مقایسه قرار گیرد. با وجود آنکه در خرداد ماه حجم معاملات نسبت به اردیبهشت و فروردین ماه افزایش یافته است اما نسبت به سال قبل همچنان حجم معاملات پایین تر است و در نتیجه کماکان نمی توان قضاوتی در خصوص افزایش رونق دربخش مسکن داشت. معاملات بازار مسکن را باید در مقطع سه ماهه بررسی کرد و در سه ماه سال ۱۴۰۰ نیز در نسبت با سه ماه سال ۱۳۹۹ هنوز رشدی را شاهد نیستیم و باید ببینیم که درآینده چطور خواهد شد.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه در پاسخ به این پرسش که بازار مسکن در ماه های آینده به کدام سمت می رود؛ افزود: اگر دچار تورم افسارگسیخته نشویم و کسری بودجه افزایش پیدا نکند و چشم انداز های امید بخش روبه افول نرود انتظار نداریم که افزایش قیمتی که در طول سال های قبل رخ داد امسال نیز رخ دهد؛

از آبان تقریبا رشد قبلی قیمت مسکن متوقف شده است اما روندی با ثبات و با شیب مناسبی طی کرده است و پیش بینی ها حاکی از آن است که در چند ماه آتی نیز اگر اتفاق غیر منتظره ای رخ ندهد همین روند را داشته باشیم. به هر حال افزایش محدودی را تجربه خواهیم کرد چراکه تورم وجود خواهد داشت اما امیدواریم که این افزایش نسبت به سال های قبل خیلی کمتر باشد.