بیت‌الله ستاریان و مجید گودرزی کارشناسان حوزه مسکن در گفتگو با مستقل:
تهاتر مسکن چینی با نفت؟ تورم را بیشتر می‌کند
هر شرکت خارجی بدون زیرساخت کشور خودش، در کشور دیگر هزینه‌ها را بالا می‌برد و گران‌تر تمام می‌کند. نکته بعد بحث ارز است، اینجاست که می‌گوییم تورم اتفاق می‌افتد. دولت که نمی‌تواند بگوید ما آجر را دانه‌ای اینقدر می‌خریم اما چینی‌ها کمتر حساب می‌کنند. چینی‌ها با دلار حساب می‌کنند و معلوم است اینجا قیمت‌ها بالا می‌رود. دولت ناچار است سوپسید بدهد و نفت هشتاد دلار را در داخل با بیست دلار در مسکن بریزد
سرویس اجتماعی
طرح ساخت یک میلیون و دویست هزار واحد مسکن توسط چینی‌ها با بررسی مجلس در دستور کار قرار گرفت، طرحی که قرار است به جای نفت تهاتری ایران در چین و دلارهای بلوکه شده ایران تبدیل به ساختمان شود. اما ایرادات بسیاری در مسیر آن وجود دارد که شرایط را برای پیمانکاران داخلی نیز سخت می‌کند و هزینه هر متر ساخت مسکن را با توجه به ورود دلار و نفت به چرخه ساخت و ساز بسیار بالا خواهد برد. پیش‌بینی‌ها این است که طرح یک میلیون مسکن دولت نه تنها کمکی به طبقات فرودست نخواهد کرد بلکه دستیابی به مسکن را بسیار سخت‌تر خواهد کرد.
در ادامه گفتگو کردیم با مجید گودرزی و بیت الله ستاریان دو تن از کارشناسان مسکن که مشروح آنرا می‌خوانیم:
مجید گودرزی: حضور چینی‌ها انحصار مسکن در داخل را می‌شکند
طرح ساخت یک میلیون و دویست هزار واحد مسکن توسط چینی‌ها با تهاتر نفت در مجلس نیز پیگیری شده است. بنظر شما این طرح تا چه حد قابلیت اجرایی دارد؟ آیا این کار با منطق بازار مسکن سودمند بنظر می‌رسد؟
ما الان ظرفیت‌مان در بخش مسکن فوق‌العاده بالاست یعنی کمتر کشوری در دنیا سراغ دارید که ظرفیت‌های ایران را داشته باشد اما در قانون‌گذاری دچار مشکل هستیم و در ۱۱۴ سال گذشته یک بند قانونی هم برای ساماندهی قیمت مسکن نداریم و الان رهاشدگی قیمت مسکن این بازار را دچار بحران و رکود کرده است. من بارها به مجلس گفته‌ام که قانون بهای تمام شده را مصوب کنند اما زیر بار نمی‌روند. الان هم که دست به دامن خارجی‌ها شدند بخاطر شکستن حصارها این کار را می‌کنند، کسانی هم که در مسکن نفع دارند مانع این کار خواهند شد. در کشوری مثل ترکیه وقتی می‌بینیم که زلزله تعداد
زیادی از واحدهای مسکونی را از بین می‌برد باید درس بگیریم و رقابت را در صنعت ساختمان بیاوریم. الان یک انحصار بزرگ شکل گرفته است و خیلی‌ها از مسکن در ایران نفع زیاد می‌برند و مردم نیز در این حوزه به شدت تحت فشار هستند در حالیکه ظرفیت‌ها در این بخش فوق‌العاده بالاست. الان اگر اصراری برای حضور خارجی‌هاست شکستن انحصار است. الان اگر یک درصد زمین‌های ایران را به مسکن اختصاص دهند به هر ایرانی ۱۹۶ متر زمین می‌رسد. اما حریم شهرها را محدود کرده‌اند و با تراکم‌فروشی منابع مورد نیاز شهرداری‌ها را تامین می‌کنند، ما خواهش کردیم تسهیلات بالا به
بخش ساخت بدهند. سال پیش شهرداری تهران برای عدم تحقق در بخش ساخت و ساز مجبور شدند بودجه شهرداری را اصلاح کنند. اما مثلا در فرانسه شهرداری‌ها مسکن اجتماعی و فوق اجتماعی برای مردم فقیر می‌سازند. ما نیاز به قانون خوب داریم البته رقابت هم می‌تواند به ما کمک کند.
با وجود تهاتر نفت تحریمی و تخفیف‌دار به چین، آیا این نوع تهاتر به نفع بازار مسکن خواهد بود یا زیان را از نقطه‌ای به نقطه‌ی دیگر انتقال می‌دهد؟
الان ما یک سری درآمد نفتی داریم که در چین بخاطر تحریم‌ها بلوکه شده است و قابلیت انتقال به داخل را ندارند. ما در کشورهای اروپایی و آمریکایی این وضعیت را نداریم مبادله‌ای هم با آن‌ها صورت نمی‌گیرد.
ما می‌خواهیم از ظرفیت‌هایی که در چین داریم در بخش ساختمان استفاده کنیم. طبیعتا اگر می‌توانستیم از ظرفیت کشورهای اروپایی نیز استفاده می‌کردیم اما فعلا قابل استفاده نیست و تنها ظرفیت چین وجود دارد که چین هم برای ایجاد رقابت در بازار مسکن ایران خوب است. الان بانکی‌های ما متاسفانه دارند ایجاد اخلال در بخش مسکن می‌کنند و نقدینگی را به شدت بالا می‌برند. مسکن یک کالای اجتماعی است بیش از اینکه اقتصادی باشد و نتایج اجتماعی مسکن خیلی خطرناک‌تر است. مسکن روی بهای تمام شده تمامی کالاها نقش دارد. ما الان نیاز به مدیریت داریم، در طرح نهضت ملی مسکن هر متر
ساخت آن ۸ میلیون تومان تمام می‌شود اما متری ۴۰ میلیون در بازار آزاد فروش می‌رود. درحالیکه اگر قانون بهای تمام شده به تصویب برسد چند نسل آینده هم مشکل مسکن نخواهد داشت.
چینی‌ها در صورت حضور در ایران احتمالا تماما از نیروهای خود استفاده می‌کنند. با این حساب ایران نه تنها باید هزینه ساخت مسکن را به دلار و با نفت پرداخت کند، بلکه باید هزینه حضور چینی‌ها را نیز تا یکسال و یا شاید بیشتر نیز بپردازد. بنظر شما این مسئله باعث نوعی زیان برای ایران نخواهد بود؟آیا باید پیشاپیش از چینی‌ها خواست که از نیروهای داخلی استفاده کنند؟
تجربه سامسونگ در این زمینه قابل توجه است. این شرکت برای رقابت در سطح جهانی تمام زیرمجموعه خدو را وادار کرده است که ۳۰ درصد تکنولوژی و مواد اولیه خود را از بازار خارج تامین کند. ما در بخش مسکن چنین چیزی نداریم و ادعا می‌کنیم ما بهترین دنیا هستیم و می‌خواهیم در طرح‌های بین‌المللی شرکت کنیم اما نمی‌توانیم.
اگر چینی‌ها وارد شوند احتمالا رقابتی شکل می‌گیرد، الان قیمت مسکن در بخش‌هایی از کشور از منهتن هم بالاتر است و همین باعث شده برخی صاحبین مسکن خانه‌های خود را بفروشند در کشورهای دیگر خانه بخرند چون در ایران قیمت‌گذاری حتی از کشورهای دیگر نیز بالاتر است و خانه یک میلیون دلاری هم از نظر قیمت‌گذار هیچ ایرادی ندارد و تشویش اذهان عمومی هم نیست.
نوسان نرخ ارز با وجود وارد شدن دلار و نفت به چرخه ساخت تا چه حد مردم را دچار مشکل برای خرید مسکن می‌کند؟
درست است! چینی‌ها با دلار کار می‌کنند اما اگر رقابت شکل بگیرد شاید مقداری به کاهش قیمت کمک کند. الان مشکل دیگر ما مصالح بی‌کیفیت است که امیدواریم با ورود چینی‌ها در کیفیت ساخت نیز تغییری ایجاد شود. از سوی دیگر دولت نیز در این وضعیت مجبور می‌شود قانون درستی را در زمینه مسکن تصویب کند.
در ادامه گفتگو کردیم با بیت الله ستاریان کارشناس حوزه مسکن:
بیت‌الله ستاریان: تورم تشدید خواهد شد
اجرای طرح ساخت یک میلیون و دویست هزار واحد تا چه حد قابلیت اجرایی در شرایط فعلی دارد؟
اساسا در موضوع اینکه یک کشور دیگر در ایران تولید مسکن کند، باید ببینیم چه انتظاراتی داریم. یک موقع هست که می‌گوییم فرض کنید کشوری با تکنولوژی که ما در داخل داریم شروع به ساخت و ساز می‌کند اما سرمایه‌گذاری می‌کند، این یک وجه بسیار عالی در دنیاست یعنی آثار تورمی ندارد، تکنولوژی داخل را نیز فعال‌تر می‌کند و بازار ساختمان رونق می‌گیرد. اما حالا چین می‌خواهد در ایران سرمایه‌گذاری کند؛ اولا منابع اولیه‌اش را دولت می‌دهد و دولت می‌خواهد با پول نفت تولید مسکن کند. این یک آثار بسیار عظیم تورمی در ابتدای امر دارد. یعنی تزریق منابعی که در
زمان مسکن مهر هم صورت گرفت و آن موقع ۳۰ هزار میلیارد تومان بود که در زمان خودش بصورت تسهیلات بانک مسکن و دیگر بانک‌ها ارائه شد. الان هم این مشکل را داریم. نکته بعدی این است که چینی‌ها می‌خواهند چکار بکنند؟ آیا تکنولوژی چین را می‌خواهند به ایران بیاورند؟ یعنی برج هفتاد طبقه را در شش ماه بسازند؟ این امکان ندارد چون آن تکنولوژی مختص کشور خودشان است و تمام زیرساخت‌های آن تکنولوژی در آنجا هست. ساختمانی که هفتاد طبقه ساخته می‌شود، محصول یک درخت است که دارای ریشه‌هایش در چین است. یعنی یک صنعت وسیع ساختمان در آنجا هست که این تکنولوژی را دارد و یک
سازنده می‌تواند این ساختمان را در طول شش ماه بسازد. اما نمی‌شود که کل آن تکنولوژی را به داخل بیاوریم. ما در ایران این صنعت را نداریم لذا چین باید از صنعت بوم‌آور شروع به کار کند. اما کارگر و پیمانکار را می‌خواهد از کجا بیاورد؟ قاعدتا باید از نیروهای داخل استفاده کند و با منابع و تکنولوژی موجود در کشور و مقداری ماشین آلات چینی کار را شروع کند.
با توجه به توضیحات دولت، در صورت به سرانجام رسیدن این پروژه آیا می‌توان نتایج مثبتی نیز گرفت؟
این کار از ریشه غلط است و ضمن اینکه اجرایی هم نیست. دولت این کار را می‌کند، می‌گوید من که نمی‌توانم پول‌هایم را از چین بگیرم، پس مسکن می‌سازم، اما پولش را از کی می‌گیرد؟ از مردم! یعنی پول نفت را اینگونه جمع می‌کنم. ما خودمان می‌دانیم که تمام این روند برای یک دولت یعنی دردسر و ناهنجاری! دولت چگونه می‌خواهد از مردم پول بگیرد؟ دوباره مثل مسکن ملی و مسکن مهر در نظر می‌گیرد که خانه متری فلان قیمت ساخته می‌شود اما تا زمانیکه به دست مصرف کننده برسد خیلی گران‌تر تمام خواهد شد.
با وجود تهاتر نفت تحریمی و تخفیف‌دار به چین، آیا این نوع تهاتر به نفع بازار مسکن خواهد بود یا زیان را از نقطه‌ای به نقطه‌ی دیگر انتقال می‌دهد؟
من نمی‌دانم مسئولین با چه منطقی این کار را می‌کنند، آیا ابتدا و انتهای این کار را می‌بینند یا خیر؟ الان چند روز است که در رسانه‌ها مطرح می‌شود که دولت با چینی‌ها می‌خواهد یک میلیون مسکن بسازد، فکر می کنید نتیجه آن در بازار مسکن ایران چه بوده است؟ اتفاق این بوده است که مسکن‌سازان به فکر این افتاده‌اند که چگونه سرمایه خود را از این بازار بیرون ببرند. فعالان مسکن نیز انبوه‌ساز نیستند و عمدتا خرد کار می‌کنند و با این وضعیت از بازار مسکن فرار می‌کنند. یعنی همین اطلاع از ساخت یک میلیون مسکن توسط چینی‌ها باعث می‌شود امسال صد هزار واحد
توسط سازندگان داخل کمتر ساخته شود. حتی به فرض محال هم بگوییم این طرح اجرایی است و چینی‌ها یک میلیون واحد ساختند اما اصلا نباید روی آن تبلیغ شود. بلکه باید گذاشت بخش خصوصی نیز در آرامش تولید خود را انجام دهد و تولید را کاهش ندهد. آن چینی که در ایران کار می‌کند به میزان پولی که از ما می‌گیرد نهایت ۳۵ درصدش را مسکن می‌سازد یعنی شما ۳۵ درصد از نفت تخفیفی و تحریمی‌ات را وارد کشور کرده‌اید.
یعنی نفت هشتاد دلاری را بیست دلار فروخته‌ایم و دولت باید جواب یک میلیون خریدار این مسکن‌ها را بدهد که مجبورند به مرور این خانه‌ها را گران بخرند. سوال اینجاست که آقای دولت به شما چه ربطی دارد که خود را وارد این مسئله می‌کنید؟ شما باید بخش خصوصی را مقابل بخش خصوصی بگذارید تا جوابگوی یکدیگر باشند. دولت باید حکم قضاوت سیاست‌گذاری را داشته باشد نه اینکه خود را داخل این مسائل کند.
با وجود تهاتر نفت و ورود دلار به چرخه ساخت و ساز، تا چه حد نوسان دلار بر قیمت بازار تاثیر منفی خواهد گذاشت و هزینه را برای مردم بالا می‌برد؟
بحثی در این مسئله نیست، قطعا هزینه را بالا می‌برد. هر شرکت خارجی بدون زیرساخت کشور خودش در کشور دیگر هزینه‌ها را بالا می‌برد و گران‌تر تمام می‌کند. نکته بعد بحث ارز است، اینجاست که می‌گوییم تورم اتفاق می‌افتد. دولت که نمی‌تواند بگوید ما آجر را دانه‌ای این اینقدر می‌خریم اما چینی‌ها کمتر حساب می‌کنند. چینی‌ها با دلار حساب می‌کنند و معلوم است اینجا قیمت‌ها بالا می‌رود. دولت ناچار است سوبسید بدهد و نفت هشتاد دلار را در داخل با بیست دلار در مسکن بریزد. دولت یا باید عین پول نفت را به قیمت روز ارائه کند تا تورم ایجاد نشود اما اگر
بخواهد قسطی بگیرد یا تخفیف دهد مشکل تورم جدی خواهد شد. این معادله هیچ کجایش بررسی دقیق نشده است و به هیچ چیزی در آن توجه نشده است. آدم فکر می‌کند یک کار عامیانه در پیش است. تصور خیلی ساده‌لوحانه این است که ما نمی‌توانیم نفت بفروشیم، به جایش مسکن می‌آوریم، پولش را از مردم می‌گیریم!